Prêt immobilier : cet avantage de la baisse des taux dont on ne parle pas

information fournie par Le Revenu •12/10/2019 à 07:05

La baisse des taux d'intérêt n'a pas un impact que sur le montant des mensualités mais aussi sur leurs compositions. (© Fotolia)

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont effondrés ces dernières années, tombant sous 1% dans des cas de plus en plus nombreux. Cela permet d’emprunter plus pour la même mensualité ou le même montant pour une mensualité plus faible. Mais les taux bas ont un autre avantage, très important pour ceux qui revendront leur bien avant la fin de leur crédit (via un remboursement anticipé). Les explications du Revenu.

«Au début, on ne rembourse que les intérêts». Vous avez probablement déjà entendu cette affirmation lorsqu'il est question de remboursements d’un prêt immobilier.

Elle a toujours été exagérée, mais elle reflètait il y a quelques années encore une certaine réalité : lors des premiers mois et premières années de remboursement d’un crédit immobilier, une part importante des mensualités était, de fait, consacrée au paiement des intérêts à la banque.

Conséquence de ce phénomène ? Le capital restant dû diminuait lentement. Par exemple (1), un prêt de 200.000 euros à 4% (taux de marché en 2011) sur 20 ans nécessitait le paiement d’une mensualité de 1.212 euros, selon le tableau d’amortissement de l’Anil. Sur cette somme, 667 euros étaient consacrés le premier mois au paiement des intérêts et 545 euros à l’amortissement du capital. Et il fallait attendre la 33ème mensualité (presque trois ans !) pour que la part des intérêts devienne inférieure à celle du capital.

Encore plus parlant : au bout de cinq ans, seuls 36.000 euros du capital auront été remboursés.

Avec la baisse des taux d’intérêt, l’équation s’est complètement inversée. Avec des taux de crédits immobiliers inférieurs à 2%, la proportion de capital remboursée dépasse désormais largement la part d’intérêt, dès le premier