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Le rendement des SCPI bureaux résiste malgré des revenus aux trajectoires contrastées

Primaliance16/04/2015 à 00:00

En dépit d'un rendement moyen flatteur autour 5,05%, les SCPI de bureaux enregistrent des trajectoires contrastées en terme de revenu. 20 d'entre elles accusent un recul plus ou moins prononcé de leur dividende. 13 ont stabilisé leur dividende tandis que seules 3 SCPI ont réussi à améliorer leur distribution.

Le quinté gagnant 2014 distingue d'abord Croissance Immo (6,97%, Fiducial Gérance). Sur la 2ème marche du podium Soprorente (5,87%) signe cependant, un exercice décevant. La reconquête de son taux d'occupation financier est restée difficile (autour de 82%) conduisant la SCPI à ajuster son revenu de 15,2€ à 14,5€ (-4,6%). Pas d'amélioration en vue cette année. Compte tenu des « prévisions d’évolution des indices servant au calcul des indexations de loyers très proches de zéro » BNP Paribas Reim anticipe dès lors, une distribution de 14,50 € dont « 2,50 € imputable aux « plus ou moins-values sur cession d’immeubles ». Au coude à coude avec Immo Placement (Groupe Voisin, 5,75 %) Participation Foncière Opportunité (5,68 %) trébuche sur « l’obligation de maintenir des niveaux d’avantages commerciaux élevés, que ce soit sur des marchés résistants ou dans les localisations tertiaires moins réputées ». Son dividende tombe à 46€ (-6,12 %). La déception sera-t-elle momentanée ? Oui, si l'on en croit Perial. Les « signes plus favorables qui apparaissent en ce début d'année sur les relocations » devraient permettre de relever le dividende « dans une fourchette de 46 à 47 € ». Quant au dernier du quinté, Placement Pierre Select 1 (Foncia Pierre Gestion, 5,59 %), l'enjeu était de faire « preuve d’une forte réactivité afin d’éviter la vacance des actifs immobiliers ». Bingo ! Autour de 85,3 % en 2013, le taux d'occupation financier a meilleure mine en 2014. Il grignote près de 2 points à 87,86%. Ce n'est pas tout. Bénéficiant de ses investissements récents, la SCPI a pu « maintenir les loyers quittancés au même niveau que ceux de 2013 ». Malgré tout, le dividende est tombé à 16,11€ (vs 16,71€).

Le défi qui se pose aux investisseurs est bien celui du rendement. Face à la rémunération quasi nulle des emprunts d'état, celle notamment, des SCPI bureaux est séduisante… sauf que pour plus la moitié d'entre elles (20 sur 36 SCPI), le taux de distribution s'est accompagné d'une baisse du dividende. Sous cet aspect, Foncier études (Fiducial Gérance, 1,02 %) détient un triste score. Bon dernier du classement, son dividende a été divisé par 3 (10,02€ vs 30€). Attention, ce résultat est « normal ». Car, lors de sa dernière AG, l'avenir de la SCPI s'est arrêté sur sa dissolution anticipée. Et le dividende versé au cours du dernier exercice représente un premier acompte sur liquidation. La vente des actifs vont se poursuivre. Elle va d'abord viser «les résidences étudiantes, afin de conserver les revenus locatifs des actifs commerciaux ». Pour les associés, « les effets de la liquidation produira principalement ses effets à partir de l’année 2015 ».

Malgré un recul de 9,09 % de son dividende, Fininpierre (27,57€ vs 30,03€) obtient un taux de distribution de 5,28 % en conjugaison d'une hausse de 0,25 % du prix de sa part (521,83€). Le climat des affaires a allongé la relocation des locaux vacants mais Foncia Pierre Gestion a promis de se mobiliser « pour réunir toutes les conditions nécessaires à la pérennité des résultats pour les années à venir ». Pénalisé out à la fois par un « taux d’occupation limité » (85,8%), la morosité de ses perspectives de recettes locatives et des mesures d'accompagnement, le revenu Crédit Mutuel Pierre 1 (TVDM 4,51 %) plonge de 7,7 % (12,84€ vs 13,92€). L'horizon à court terme reste sombre. La Française AM envisage d'ajuster à nouveau le dividende du 1er trimestre 2015 à 3,03€. Multimmobilier 1 est à peine en meilleure posture. Après avoir baissé le dividende (30,06€, -6,98%) et enregistré un tassement des souscriptions La Française AM a annoncé une dotation complémentaire d'1 m€ au fonds de remboursement. Il devrait permettre aux associés de bénéficier d'un délai plus bref pour leur remboursement.

Les SCPI dont le dividende a progressé se comptent sur les doigts d'une seule main : elles sont 3. Outre Croissance Immo (voir supra), ce sont Ufifrance Immobilier (Primonial Reim) et Notapierre (Unofi). Pour la 1ère, l'exercice écoulé a vu un recentrage sur l'Ile de France (100 % du patrimoine) via notamment la cession de ses biens londoniens. Le dividende sensiblement supérieur à 2013 (8,04€ vs 8€) a permis de servir un taux de distribution de 5,43 % alors que le prix de la part grimpait de près de 7 % (148,01€). Pour Notapierre (Unofi), le taux de distribution reste solidement ancré depuis 2012 à 5 %. Mais l'année dernière a été marquée aussi bien par la hausse du prix de sa part (+2,86%) que par celle de son dividende (18€, +2,8 %). Soucieuse de régularité, la SCPI entend cette année encore maintenir son taux de distribution à… 5 %.

Enfin, Les SCPI ayant stabilisé leur dividende sont au nombre de 13. Pèle mèle, ce sont notamment Allianz Pierre (15,03€, 4,7 %, Immovalor) Accimmo Pierre (8,79€, 4,7 %, BNP Paribas REIM), Epargne Foncière (40,08€, 5,31 %, La Française AM), Elysées Pierre (33€, 5,08 %, HSBC Reim), Edissimmo (11,5€, 5,11 %, Amundi Immobilier), Rivoli Patrimoine (12,5€, 4,81 %, Amundi Immobilier) ou encore Effimmo 1 (12,08€, 5,37 %, Sofidy).

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