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Le marché de l'investissement en commerce, un repli temporaire

Primaliance15/10/2015 à 00:00

Le marché de l'investissement en commerce représente 20 % de l’activité du marché français de l’immobilier d’entreprise. Il s'est enrayé au 1er semestre (1,6 md €) soit une baisse de 64 % sur un an. Depuis, il s'est repris avec 3 mds € investis au 3ème trimestre (-39 %). D'après Cushman & Wakefield ce repli n'est que temporaire et en aucun cas la marque d'une désaffection des investisseurs.

Les commerces représentent 20 % de l’ensemble des montants investis en France contre 35 % un an plus tôt. Inquiétant ? Non. Car «ce repli n’est pas la marque d’une désaffection »... Il correspond plutôt au nombre limité d’offres prime et de très grandes opérations.

L’analyse des dernières transactions et des dossiers en cours de négociation confirme l’intérêt marqué d’un nombre croissant d’investisseurs pour des actifs de types très variés. Les artères les plus renommées de Paris et des plus grandes métropoles de province demeurent, sans surprise, très prisées. Toutefois, l’offre y fait particulièrement défaut, ce qui, conjugué à la forte demande des investisseurs, exerce une pression à la baisse sur les taux de rendement. Ces derniers atteignent des niveaux historiquement bas, compris entre 3,00 et 3,50 % sur les meilleures artères de la capitale.

Quelques villes de moindre envergure, mais disposant de bons fondamentaux, ont également été le leur marché. Exemple, Vendôme Régions » (Vendôme Capital Partners) qui a misé pour ses 2 premières acquisitions sur une agence bancaire (Pau, 600k€)  et un ensemble immobilier, de lots de commerces et de bureaux loués récemment à 5 locataires (Orléans, 1m€).

Assez nombreuses au 1er trimestre, les cessions de galeries et de centres commerciaux ont en revanche été assez rares au 2e trimestre. Toutefois, ce repli ne devrait être que temporaire. Pour preuve dans le cadre de sa stratégie d'investissement à long terme, Tikehau IM vient d'acquérir (64 m€) pour son OPCI Tikehau Retail Properties le centre commercial Bercy 2, représentant 35 200 m2 et 70 magasins. Cette transaction illustre « l’afflux constant de nouveaux entrants sur le marché français, et explique en partie l’augmentation de la part des étrangers sur l’ensemble des montants investis » (1,4md€, +26%) tant sur le segment des très grandes transactions que sur des opérations de moindre envergure. A noter que peu de temps avant, Primonial s'était porté sur 22 actifs principalement constitués de galeries commerciales (125m€, 80000m2) attenantes à des hypermarchés Auchan et sur 15 communes françaises. Avec ces opérations la part des galeries et des centres commerciaux « représentent 60 % des volumes investis en commerces depuis le début de 2015, même si le nombre de transactions sur ce segment de marché reste assez faible (15 sur un total de 77 transactions) ». Enfin, les retail parks situés au sein de zones reconnues demeurent une cible privilégiée.

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