Une tribune libre de Benjamin Nicaise sur l'IFI et l'immobilier. (© Fotolia)
Du seul point de vue fiscal, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pénalise l’investissement immobilier en cash pour les patrimoines élevés et avantage l’épargne financière. Un actif financier investi en immobilier revient à soumettre à l’IFI une partie de son patrimoine financier désormais exonéré.
En revanche, l’IFI préserve tout l’intérêt de l’investissement locatif à crédit : seule la valeur du bien, nette d’encours de prêt, entre dans l’assiette de ce nouvel impôt. Le financement permet également à l’investisseur de déduire de ses revenus locatifs imposables le coût du crédit. Il faudra cependant éviter quelques pièges pour que le crédit soit efficace.
La tentation de l’in fine…Le crédit in fine est par nature un passif constant pendant toute la durée du prêt, idéal pour diminuer l’IFI. Mais la loi prévoit expressément dans ce cas le calcul d’un amortissement fictif.
Le contribuable à l’IFI privilégiera donc un financement amortissable dont le taux est plus bas, sur la durée la plus longue.
La tentation de l’apport en compte courant…Réalisé par des associés, l’apport en compte courant est une créance portée au passif de la société.
Ce passif est donc théoriquement déductible de la valeur de l’immobilier soumis à l’IFI. Le législateur en a convenu autrement en excluant les créances à soi-même par
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