Immobilier : quels sont les frais et les règles d'un prêt relais ?

information fournie par Boursorama avec Pratique.fr•21/08/2018 à 08:30

Crédit de transition octroyé pour une courte durée, le prêt relais vous permet d'acheter un nouveau logement avant d'avoir vendu le précédent. Son montant dépendra de la valeur de votre bien actuel et si vous avez déjà signé un compromis de vente ou pas. Une juste estimation de votre bien est donc nécessaire pour conserver une marge de sécurité en cas de problème. Deux modalités de prêt relais existent : sec ou adossé.

Fonctionnement d'un prêt relais

Environ 40% des acquéreurs d'un bien immobilier revendent un bien pour en acquérir un nouveau. Or il est pratiquement impossible de faire coïncider la vente d'un premier bien avec l'achat d'un second. Il faut pourtant être rapide et ne pas laisser filer l'opportunité d'achat qui s'offre à vous sans pour autant brader votre bien. Pour faire face à cette situation et "gagner du temps", il existe le prêt relais. Grâce à ce montage financier, vous pourrez obtenir une avance partielle de la part de la banque pour payer votre nouveau bien tout en disposant d'un peu de temps pour bien vendre l'ancien. Le crédit relais accordé par la banque correspond généralement à un montant allant de 50 à 80% du prix net vendeur du bien mis en vente par l'emprunteur. Montant déduit des capitaux restants dus (CRD) de l'emprunt du bien que vous mettez en vente. Vous devez donc avoir une estimation précise de votre bien. Les banques font la plupart du temps appel à un expert pour en définir la véritable valeur vénale et ainsi limiter les risques de ne pas la vendre. Pour la banque c'est aussi un moyen de vous protéger d'un éventuel endettement supplémentaire si vous êtes obligé de baisser le prix de vente initial de votre bien.

Modalités et frais d'un prêt relais

D'une durée de quelques semaines à deux ans maximum, il existe deux types de prêts relais :  Le prêt relais "sec" est utilisé lorsque le prix de vente de l'ancien bien couvre le prix d'achat du nouveau. Seules de petites mensualités correspondant aux intérêts restant à payer. Dans cette hypothèse, le bien que vous vendez est déja payé et vous n'avez plus d'emprunt en cours. Une fois que vous avez vendu l'ancien logement, le capital du prêt relais est soldé en une seule mensualité grâce à l'argent de la vente. Ce type de prêt est octroyé si vous pouvez justifier d'un apport. Le prêt relais "adossé" est le plus courant. Vous n'avez pas encore soldé votre emprunt immobilier en cours et souhaitez faire l'acquisition d'un nouveau. Vous ne pouvez pourtant pas cumuler les deux crédits. La banque vous prête alors l'argent dont vous avez besoin pour l'achat du nouveau bien sans augmenter vos mensualités du premier emprunt. Charge à vous de rembourser le prêt relais sous deux ans, une fois votre premier bien vendu.  En plus de vos mensualités et du prêt relais, des frais de dossier (autour de 500€ en moyenne) ainsi que des frais de garanties (frais d'hypothèques notamment) s'appliquent. A la fin du prêt relais, vous devrez aussi vous acquitter de frais de clôture et d'éventuels frais de pénalités en cas de rachat anticipé.

Trucs et astuces

Si au bout du compte vous ne parvenez pas à vendre votre bien, la banque a le droit d'exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue par le contrat. Elle peut aussi accepter de prolonger le contrat de quelques mois ou encore transformer le prêt en crédit à long terme.