Immobilier : quel régime adopter pour ses revenus locatifs ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •26/09/2018 à 16:12

Les propriétaires d'un logement mis en location ont plusieurs choix qui s'offrent à eux en termes de régime fiscal. Entre le régime réel et le micro-foncier, il n'est pas toujours simple de trancher. En quoi consistent ces deux régimes ? Quelles différences ? De plus, comment déclarer les revenus locatifs ?

Immobilier : quel régime adopter pour ses revenus locatifs ? / iStock.com - Ijeab

Bien déclarer ses revenus locatifs

Peu importe le régime fiscal choisi, qu'il soit micro-foncier ou réel, le propriétaire d'un logement mis en location doit déclarer les revenus locatifs annuels. On parle de « revenus bruts fonciers », soit ceux constitués des loyers réellement encaissés hors charges déductibles. Sont également à déclarer chaque année d'éventuelles recettes complémentaires - comme des subventions émanant de l'Agence nationale de l'habitat - Anah. Mais attention, car les charges locatives versées tout au long de l'année par le locataire ne sont pas à déclarer.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié. Il est exclusivement destiné aux propriétaires dont les revenus bruts fonciers ne dépassent pas la barre des 15 000 euros annuels. L'avantage de ce régime est sa simplicité : les obligations déclaratives sont réduites à leur minimum car le montant brut des recettes de même que l'adresse du bien mis en location sont les deux seules informations à reporter sur la déclaration des revenus traditionnelle, appelée 2042. Selon ce régime, le fisc pratique un abattement de 30 % sur le revenu brut foncier qui détermine ainsi le revenu foncier net, appelé également « bénéfice foncier ». L'abattement pratiqué est pensé pour équilibrer les éventuelles charges que le propriétaire a pu supporter au cours de l'année. Ce régime fiscal ne prévoit ainsi donc pas de charges déductibles comme cela est le cas dans le régime réel. Reste que ce régime fiscal ne peut s'appliquer à certains logements tels que ceux bénéficiant déjà d'un régime de déduction spécifique (Robien, Périssol, Besson, Borloo?) mais peut être choisi par les propriétaires louant leur bien d'après le dispositif Pinel.

Le régime réel

Ce régime fiscal est de fait celui qui s'adresse aux propriétaires dont les revenus dépassent le seuil de 15 000 euros par an. Dans ce cas, les revenus sont à déclarer à l'aide du formulaire 2044. Selon ce régime, c'est au propriétaire de déterminer par lui-même le revenu foncier net qui correspond au revenu foncier brut diminué des charges déductibles effectivement supportées. Par « revenu foncier brut », le fisc entend les recettes réellement encaissées sur l'année. Les charges déductibles correspondent à la totalité des dépenses engagées en termes de réparation, d'entretien, de frais de gestion et d'administration mais aussi des intérêts de l'emprunt contracté pour le bien ou encore les coûts d'assurances et de travaux divers. L'ensemble de ces charges sont à déclarer à partir des sommes TTC. Par ailleurs, pour que l'administration fiscale les considère bel et bien comme des charges déductibles, elles doivent : être en relation exclusive avec le bien loué ; être effectivement supportées par le propriétaire ; avoir été payées dans l'année Le régime micro-foncier présente l'avantage de la simplicité, pour autant que les revenus locatifs annuels ne dépassent pas la barre des 15 000 euros. Au-delà, les propriétaires sont automatiquement soumis au régime réel.