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En 2014, le profil «commerce» d'Immorente a évolué en direction de la catégorie diversifiée

Primaliance15/07/2015 à 00:00

A la faveur de ses nombreux investissements ou arbitrages, Immorente n'est plus selon les critères de l'Aspim, une SCPI commerciale. Elle entre dans la catégorie des SCPI diversifiées. Soutenue par une capitalisation de près de 2 mds € fin 2014, une forte mutualisation de son patrimoine, une politique d’arbitrages ciblée et opportuniste, Immorente dispose de suffisamment « d’atouts pour maintenir des performances satisfaisantes dans un contexte économique toujours difficile ».

Le dernier exercice d'Immorente (Sofidy) a respecté la ligne de conduite menée depuis plusieurs années par Sofidy. D'abord, la SCPI a maintenu la maîtrise de sa collecte (174,3m€ vs 159,6m€ en 2013) malgré un environnement « toujours favorable pour ce type de placement refuge, de surcroît très peu fiscalisé dans le cadre de l’assurance-vie».

Le deuxième axe fort de sa stratégie a pris la forme d'une politique d’investissement très active afin de « générer des performances satisfaisantes à court, moyen et long terme ». Ce sont ainsi 49 nouveaux actifs (76 247m2, 286m€) qui sont venus enrichir son patrimoine. La rentabilité moyenne s'est contractée à 5,8 % mais elle doit être « appréciée au regard de la qualité des nouveaux emplacements majoritairement situés en centre-ville et du caractère sécurisé des flux locatifs». Dans le détail, 40% des investissements ont concerné des biens commerciaux et 48 % des bureaux. Une répartition qui permet d'accentuer la diversification du patrimoine. En terme géographique ce sont deux premières acquisitions de bureaux en Allemagne (Hambourg, 50,7m€) et deux en commerces aux Pays Bas (Veenendal, Roermond, 11,6m€). Sur le plan typologique, la SCPI a rentré deux campings avec mobil-homes (Grau du Roi, Ile de Ré, 30m€) afin de « bénéficier davantage de rendement ». Elle a pris une participation (4,5m€) dans un OPCI d'externalisation du groupe Elis pour lequel le dividende attendu tourne autour de 7 %. Quant à la part « relativement importante » des bureaux, elle s’explique par « les opportunités qui se sont présentées » permettant de saisir des « flux locatifs très sécurisés… sur de longues périodes ».

Cette frénésie d'acquisitions s'est accompagnée d’un recours modéré à l’effet de levier du crédit. Des emprunts ont été contractés pour un montant de 93m€ sur des durées longues (10-15 ans) et à des taux attractifs. Fin décembre, la dette qui est principalement à taux fixe (84,8 % de l'endettement) s'élève ainsi à 162,4m€ soit 9 % de la valeur des actifs immobiliers. Son coût moyen ressort à 2,95 % (3,1 % en 2013) pour une durée résiduelle moyenne de 11 ans. En plus de l'endettement, les acquisitions ont pu être réalisées grâce à de nombreux arbitrages « opportunistes » sur des biens matures ou ne répondant plus aux critères actuels d'investissement. Le produit de ces ventes se monte à 29,4m€ pour une plus-value autour de 7m€.

En conséquence des nombreux mouvements au sein de son portefeuille, le profil d'Immorente a été modifié. En effet, son patrimoine se ventile au terme de son dernier exercice en 69 % (vs 76% fin 2013) commerces et 28 % bureaux (vs 24%). La SCPI ne peut donc plus prétendre selon les critères émis par l'ASPIM à la catégorie : commerces. Elle a pris la forme d'une SCPI diversifiée, c'est à dire une SCPI où aucun type d'actif ne dépasse 70 % du patrimoine.

Coté revenus par part, ils ont légèrement diminué en 2014 (-3,7 %, 20,31€). La première raison de cette érosion des revenus provient d'une collecte très « vive » au 1er semestre, faiblement rémunérée et qui n'a été investie qu'au second semestre. La deuxième explication tient à des indexations et renégociations de loyers à la baisse ainsi qu'à un effritement du taux d’occupation (92,21 % vs 93,6 %) fin 2013.

Malgré un poids croissant de nouvelles charges (fiscales, dépositaires…), la maîtrise des dépenses d’exploitation et les efforts en matière de recouvrement ont cependant permis de limiter à - 5,5 % le recul du résultat par part à 14,78 € (vs 15,65€). Au final, le dividende s'est élevé à 16,7€ dont 1,2€ exceptionnel versé au titre des plus-values ce qui fait ressortir un taux de distribution de 5,22 % en légère baisse par rapport à 2013 (vs 5,25%, 16,8€).

En 2015 comme en 2014, Immorente entend continuer de creuser son sillon autour d'une politique d’investissements diversifiée et sécurisée « compte tenu du contexte de crise ». Outre son cœur de cible qui reste les actifs commerciaux, la SCPI va développer ses investissements en immeubles de bureaux bénéficiant de baux fermes à Paris et dans le centre-ville des grandes agglomérations. Elle souhaite aussi saisir des opportunités à l’étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas Espagne). Enfin, elle va s’efforcer « d’ajuster au mieux sa collecte d’épargne à ses projets d’investissements ». En tous cas, soutenue par une capitalisation de près de 2 mds €, une forte mutualisation de son patrimoine, une politique d’arbitrages ciblés et opportunistes et « des efforts constants pour optimiser son taux d’occupation » Immorente dispose à en croire Sofidy suffisamment « d’atouts pour maintenir des performances satisfaisantes dans un contexte économique toujours difficile ».

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