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Edissimmo épisode 1 L'ensemble des réserves d'Edissimmo représente 1,7 an de distribution

Primaliance20/08/2015 à 00:00

Les réserves d'Edissimmo  sont particulièrement élevées  en représentant plus de 1,7 an de distribution. Elles permettent aux associés d'être sereins quant à la pérennité de leur revenu.

Qui plus est les efforts du conseil de surveillance en vue d'apporter une amélioration durable de la performance de la SCPI se traduisent déjà par une augmentation de son prix de souscription (235€) et un maintien de la distribution prévisionnelle 2015 à 11,5€

La collecte (108m€ net) d'Edissimmo (Amundi Immobilier) a donné lieu à 5 acquisitions (94 m€) en 2014.  Ces investissements  ne doivent rien au hasard en s'inscrivant dans un cahier des charges plus que précis. Quoi ? Une allocation sectorielle qui se répartit entre Bureaux (80 %, +/-10%) et  des actifs diversifiés (20 %, +/-10%). Bien sûr, les  immeubles récents ou restructurés sans risque technique sont favorisés. Où ? L'Ile de France  en priorité (75 %). Combien?  Des montants unitaires  compris entre 25 m€ et 50 m€ avec des locataires dont aucun  ne représente plus de 3 % des loyers du fonds. Comment? Le spread c'est-à-dire l'écart entre le  rendement de l’investissement  et le taux du financement doit être « au minimum de 150 points de base avec lissage des échéanciers de remboursements de l’ensemble des prêts bancaires en place ». Critère ultime. Les nouveaux immeubles doivent avoir un taux d'occupation d'au  minimum 90 % et offrir un rendement moyen de 6 %. Pas simple ! Pourtant, Edissimmo a pu dénicher l'année dernière plusieurs biens répondant à ces exigences. Ce sont des bureaux à Paris (4950 m², 34 m€), 2  commerces (Annemasse, 8,1 m€),  1 surface de logistique (Cestas,  56400m2, 33 m€) et 1 clinique, en VEFA (Marseille  19 m€). Le rendement immobilier moyen ressort à 6,30 %.

Sur la gestion locative, le conseil de surveillance insiste « depuis de nombreuses années... sur la nécessité d’améliorer le taux d'occupation ». Message entendu ! Sans être encore pleinement satisfaisant, il gagne grâce aux acquisitions et aux efforts de la société de gestion sur les relocations 2 points sur 1 an (87,01 % vs 85,09% en 2013).

Reste à trouver une issue pour 6 immeubles  en particulier dont le manque à gagner annuel locatif tourne autour de 7 m€. Un enjeu de taille.  Car, rien qu'en encaissant 3,3m€ de loyers supplémentaires par an, Edissimmo retrouverait alors un taux d'occupation voisin de 90 %  ce qui améliorerait sa rentabilité « par le double effet de l’augmentation des recettes et de la diminution des charges ». Tenace sur le sujet, le conseil de surveillance  a donc demandé à Amundi Immobilier cette année « un plan d’actions chiffré sur 3 à 5 ans visant à définir une politique pro active de réduction du vide ». A suivre.

Sur la partie financière,  le résultat  ressort à 10,33 €, en hausse de 14 cents sur 1 an. Conformément au prévisionnel annoncé, la distribution 2014 a été maintenue à 11,5€  (TDM 5,11 %) dont 4,5€ pris à titre exceptionnel sur les réserves « particulièrement élevées » de plus-values de cessions. Ce choix a permis de doter le report  à nouveau  de 3,29 € .Ce n'est pas tout.  Plus que confortable,  l'ensemble des réserves (4€ de Report à Nouveau et 15 € de Plus-Value Immobilière) d’Edissimmo représente 1,7 an de distribution. 

Malgré ses résultats satisfaisants de l'an passé,  Edissimmo reste encore en 2015 dans le viseur de son conseil de surveillance. Des « projets d'avenir » (voir actualité vendredi 21 août) ambitieux et variés ont été définis afin d'apporter une amélioration durable de la performance.

Du point de vue de la distribution, « l'amélioration tendancielle des  performances et un sentiment de reprise économique » ne suffira pas à augmenter le dividende «  tant que le résultat comptable ne se rapproche pas de façon plus significative du dividende actuel ».  Le dividende 2015 devrait ainsi être maintenu à 11,5€. En attendant, les anciens associés peuvent se satisfaire de l'augmentation en juillet dernier d'un prix de souscription (235€, +4,4 %) qui reflète mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI et les évolutions de l'immobilier d’entreprises.

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