Dispositif Denormandie : MeilleursAgents cible les villes où investir

information fournie par Primaliance •15/02/2019 à 08:00

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le nouveau dispositif Denormandie permet d’investir dans l’immobilier ancien sous un régime fiscal dérogatoire. Ce dispositif est une simplification du dispositif Pinel ancien, qui ouvre le droit pour l’investisseur à des réductions d’impôts étalées sur une période de 6 à 12 ans

Dans une étude qui vient de paraître, MeilleursAgents a estimé la rentabilité d’un bien acheté sous le dispositif Denormandie dans l’ensemble des villes éligibles (au nombre de 214 !). Il a sélectionné les 20 meilleures villes, en tenant compte de l’ensemble des paramètres qui entrent en ligne de compte lorsqu’on calcule la rentabilité d’un investissent immobilier : prix au m2, niveau des loyers, niveau des taux d’emprunts immobiliers.

Mais attention ! En face de la rentabilité, il faut également évaluer le risque qui peut parfois être important : risque de ne pas trouver de locataire, mais aussi risque de dépréciation du bien à terme.

Les deux composantes, rendement et risque, doivent donc être prises en compte avec soin par l’investisseur avant de se décider.

Autre élément important à considérer : dans le cadre du dispositif Denormandie, un investissement au comptant sera nettement plus rentable qu’un investissement à crédit. L’intérêt de ce nouveau dispositif dépendra donc fortement de la capacité de l’investisseur à financer l’acquisition sur ses propres deniers.

Bilan des courses suite à l’analyse de Meilleursagents : il y a à prendre et à laisser parmi les 214 villes éligibles au dispositif. En effet, seules 70% des métropoles étudiées (147 sur 214) présentent « une rentabilité positive et un profil de risque rendant un investissement intéressant ».

Parmi ces 147 villes, le rendement peut atteindre plus de 10% en cas d’investissement au comptant !

Le trio de tête des villes les plus attractives comporte dans l’ordre Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg. Le reste du palmarès des vingt meilleures métropoles se retrouvera majoritairement dans 3 régions : Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est.

Ce nouveau dispositif d’investissement immobilier est plutôt bien accueilli par les professionnels: « Cette initiative est à saluer alors que de nombreuses villes moyennes françaises connaissent une dégradation de leur parc d’habitat privé » analyse ainsi Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de MeilleursAgents. « Au-delà de la problématique de la rentabilité, la loi Denormandie permet d’aiguiller l’investissement vers la revitalisation et le développement de ces centres-villes dans une démarche de long-terme ».

Malgré tout, les règles inhérentes à tout investissement immobilier avec travaux restent valables dans ce nouveau cadre : « la capacité de l’investisseur à entreprendre rapidement des travaux est essentielle pour pouvoir mettre en location sous un délai court un bien solidement rénové. Et il est important d’avoir une bonne idée du marché local pour mettre en location au juste prix » rappelle Thomas Lefebvre.

Tout investisseur intéressé par le dispositif Denormandie se devra d’abord d’effectuer des analyses incontournables comme l’estimation juste de la rentabilité après travaux ou l’étude détaillée des spécificités du marché local. Il ne faut en effet pas oublier qu’il s’agit d’immobilier ancien, plutôt situé dans des zones dites « détendues », donc des villes petites ou moyennes où la vacance locative peut parfois être élevée. Le prix d’achat au m2 parfois très bas ne doit pas occulter le coût des travaux, d’autant plus important en relatif que le prix d’achat sera faible. Il faudra également sélectionner son bien sur des critères sociétaux : la demande locale provient-elle de populations étudiantes, de familles arrivant suite à une mutation professionnelle, ou de personnes se relogeant après une séparation et devant gérer une garde alternée de leurs enfants ?

Sur tous ces sujets, il semble donc incontournable de se faire assister par un professionnel de l’immobilier pour faire les bons choix !