Impôts : Quelle imposition pour les revenus locatifs ?

Plusieurs régimes d'imposition des revenus tirés d'une location peuvent s'appliquer au contribuable (Crédits:Adobe Stock)

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous mettez en location. Selon la nature de la location, plusieurs modalités d’imposition sont applicables. Petit rappel des différents régimes en présence.

La fiscalité applicable aux revenus peut être un vrai casse-tête pour le contribuable. Par exemple en matière immobilière, les revenus tirés d’une location nue, c’est-à-dire non meublée ou vide, relèvent de la catégorie des revenus fonciers. En revanche la location « meublée », qu’elle soit saisonnière, à l’année ou en résidence-services relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux hypothèses, deux types de régimes sont envisageables selon le montant des revenus.

Les régimes accessibles en location nue

Les revenus fonciers n’ont fait l’objet d’aucun allégement dans le cadre de la refonte fiscale organisée par la loi de finances de 2018. Outre le fait qu’ils sont en dehors du périmètre du prélèvement forfaitaire unique (PFU), ils pâtissent également de la hausse des prélèvements sociaux à 17,2 %. A cet égard le choix du bon régime fiscal doit être étudié avec la plus grande attention. En la matière, deux possibilités s’offrent à vous, soit le régime du micro foncier ou alors le régime réel.

Les règles fiscales applicables au micro foncier

Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 euros en 2017 pour l’ensemble de votre foyer fiscal, vous relevez du micro foncier, un régime simplifié qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers déclarés. Il vous suffit de les indiquer directement sur votre déclaration de revenus 2042 à la rubrique des revenus fonciers (4BE). C’est l’administration fiscale qui effectuera directement le calcul. Ce qui présente l’avantage de la simplicité.

Le fonctionnement du régime réel

Si vos revenus dépassent 15.000 euros, vous relevez de plein droit du régime réel. Dans ce cas de figure, votre revenu foncier imposable est déterminé en déduisant vos charges supportées durant l’année du montant des loyers encaissés. Il vous faut alors remplir une déclaration 2044 en plus de la traditionnelle 2042. C’est à vous de faire le calcul. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez du déficit foncier. Par charges déductibles, il faut entendre intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ainsi que la taxe foncière relative au logement loué. Le déficit est imputable sur les autres revenus de votre foyer à hauteur de 10.700 euros par an, intérêts d’emprunt déduits. La fraction de déficit supérieure à cette somme s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les choix possibles en location meublée

En cas de location meublée, les revenus tirés de cette activité sont taxés au titre des BIC. Là encore deux régimes d’imposition son applicables selon le montant des loyers, soit le micro-BIC ou alors le régime réel. Si vos recettes sont inférieures à 70.000 euros, vous relevez du micro-BIC. A ce titre, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Vous ne serez taxé que sur la moitié des loyers que vous avez touchés. Il vous faut les déclarer sur le formulaire 2042. Toutefois, en contrepartie vous ne pourrez déduire aucuns frais réels. Si les loyers perçus dépassent le seuil de 70.000 euros, vous relevez du régime réel. Il est contraignant en ce qu’il vous oblige à tenir une comptabilité détaillée. Mais il vous permet de faire jouer l’amortissement du bien en plus des charges courantes. Cette notion comptable vous permet de déduire tous les ans une partie de la valeur du bien loué, correspondant à sa dépréciation. Il vous faudra remplir la déclaration 2031 et solliciter les conseils d’un expert-comptable pour éviter les erreurs.

Le cas des locations meublées de tourisme

Si vous louez un bien classé meublé de tourisme, qui nécessite le respect de formalités administratives comme la déclaration auprès de la mairie où est situé le bien, vous bénéficiez en matière de micro-BIC d’un plafond plus élevé que pour une location meublée classique de moins de 120 jours par an. Dans cette configuration le seuil de revenus tirés de la location est de 170.000 euros par an. L’abattement applicable est également plus élevé. Il est de 71 % mais  il ne permet pas de déduire les charges réelles.

A.  L. (redaction@boursorama.fr)