IFI et SCPI

information fournie par Boursorama avec LabSense •13/05/2019 à 09:56

L'Impôt sur la Fortune Immobilière — IFI — vient en remplacement de l'ISF, l'Impôt sur la Fortune. La différence avec l'ISF est que l'IFI ne prend en compte que les biens immobiliers dans le mode de calcul de l'impôt. Quel est son impact sur les parts de SCPI ?

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L'IFI, la nouvelle version de l'ISF

Depuis le 1er janvier 2018, l'IFI remplace l'ancien ISF. L'Impôt de Solidarité sur la Fortune prenait en compte les biens immobiliers, mais également les placements financiers, les portefeuilles d'actions et autres valeurs mobilières. L'IFI quant à lui porte exclusivement sur le patrimoine immobilier et taxe toutes les personnes dont le patrimoine net est supérieur à 1,3 million d'euros. Si l'IFI a été créé pour remplacer l'ISF, c'est parce que l'           ISF était jugé contre-productif du point de vue de la croissance économique. À l'inverse, l'IFI permettrait à terme de réorienter l'épargne des Français vers les entreprises, renforçant ainsi leurs fonds propres et les dotant d'une assise financière plus conséquente pour évoluer sur leurs marchés et être plus compétitives. Mais depuis qu'il est entré en vigueur, les particuliers sont plutôt confus quant au fonctionnement de l'IFI. Les biens immobiliers qui entrent de fait dans l'assiette taxable sont les biens dits « immeubles » au sens juridique ; à savoir les biens immobiliers non affectés à l'activité professionnelle. Cela implique qu'il s'agit des résidences principales, mais aussi d'investissements locatifs ou des biens utilisés au titre d'une résidence secondaire.

Le cas des SCPI

Dans ce nouveau contexte, l'IFI porte donc sur les biens immobiliers détenus directement ou indirectement via des SCPI, les sociétés civiles de placements immobiliers. Les parts de SCPI entrent ainsi pleinement dans le champs d'application de l'IFI. Cela induit que les revenus issus des parts de SCPI doivent nécessairement être déclarés au titre de l'IFI. La société de gestion responsable du fonctionnement de la SCPI a la responsabilité de communiquer l'information à l'administration, en la reportant clairement dans l'IFU : Imprimé Fiscal Unique. Reste que les contribuables peuvent atténuer le montant de l'IFI grâce à la SCPI. Pour cela, l'achat de parts de SCPI en démembrement est une solution intéressante. Le démembrement de propriété donne la possibilité de faire la différence entre l'usufruit et la nue-propriété. Le nu-propriétaire bénéficie exclusivement de la possession d'un bien tandis que l'usufruitier jouit à la fois de l'usage du bien, mais aussi de ses « fruits », à savoir les loyers qu'il perçoit. La nue-propriété permet de diminuer sensiblement le montant de l'IFI pour les personnes fortement imposées, car le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers, et ne perçoit donc pas de revenus fonciers qui entrent pour le coup dans l'assiette fiscale de l'IFI. Qui plus est, le nu-propriétaire ne sera pas tenu de déclarer les parts de SCPI qu'il détient. Ainsi, détenir des parts de SCPI demeure toujours une solution intéressante pour les contribuables. Opter pour un montage financier faisant la part belle au démembrement peut dans bien des cas optimiser le montant de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.