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Capiforce Pierre installe une nouvelle gestion en 2013

Primaliance12/08/2014 à 00:00

Capiforce a vu en 2013 la mise en place d'une nouvelle gestion initiée par Paref Gestion. Pour le moment, elle utilise ses fonds disponibles pour ses nouveaux investissements. Mais si des opportunités d'un montant conséquent se présentent, la SCPI n'hésitera pas à utiliser son crédit relais et procéder à une augmentation de capital autour de 4m€.

La reprise de la gestion de Capiforce Pierre signe le renouveau d'une « gestion plus dynamique » souligne Thierry Gaiffe directeur général de Paref Gestion. Concrètement, la SCPI a retenu 5 actifs dont 3 ont été effectivement signés en 2013. Ce sont des commerces à Paris et en province (1,6m€) pour des rendements compris entre 6,3% et 7,8%. Sur la même période, elle a cédé un local d'activité à Bobigny (2,88m€) qui posait souci avec plusieurs « locataires douteux ».  Ainsi, fin décembre, riche de 74 lots, Capiforce Pierre indique une évaluation de son patrimoine autour de  46,6m€. A périmètre égal, la valeur d'expertise ressort à 44,9m€ soit une hausse de 3,75% en l'espace d'un an. Autre indicateur encourageant : la belle résistance du taux d'occupation financier. Il atteint en moyenne sur l'année 94,5%. De plus, comme la prudence le nécessite une dotation de 188 k€ a été provisionnée pour les grosses réparations.

A la clôture de ses comptes 2013, la « très importante contraction de ses frais généraux qui passent de 31,3% à 22,3% », « un meilleur suivi de la gestion technique, administrative et comptable » et « la baisse de la commission de gestion ont construit un résultat par part de 15,73€ en augmentation de 8,33% par rapport à 2012 (14,53€). Avec un résultat 2,892m€, Capiforce Pierre a pu ainsi distribuer 2,891m€ correspondant aux 4 acomptes trimestriels (15,72€) déjà versés. Ce montant  témoigne là encore du dynamisme du nouveau pilotage de la SCPI. Pour preuve, non seulement le dividende progresse de 3,6% mais aussi et surtout contrairement à 2012, il a été effectué sans solliciter les réserves. Mieux, elles se sont très légèrement étoffées en passant de 6,13€ à 6,14€ par part soit près de 5 mois de distribution.

Sur la base d'un prix de souscription moyen 2013 de 255,25€, le taux de distribution s'élève à 6,16%. Une performance qui permet à la SCPI d'afficher un taux de rendement interne flatteur : Sur  5, 7 et 10 ans il tourne respectivement autour de 14,8%, 11% et 15,6%.

A mi parcours d'un exercice 2014 « satisfaisant, en phase avec les prévisions » Capiforce Pierre persiste sur sa lancée. Elle continue d'améliorer son taux d'occupation financier (96% au 2ème trimestre 2014), investit (2 commerces parisiens) et vend ses actifs non stratégiques (un entrepôt à Heudebouville). Dans le souci d'optimiser sa gestion, elle utilise d'abord les fonds disponibles. Mais   si des biens d’un montant conséquent étaient proposés, l'alternative est simple. La SCPI utiliserait son crédit relais et « procéderait à une rapide augmentation de capital au même niveau prudent de son prêt relais, soit environ 4m€ ». En terme de distribution, elle a été stable à 3,84€ sur chacun des 2 premiers trimestres. Par ailleurs, Paref Gestion annonce une distribution de plus value de cession de 2,5€ bruts par part début septembre.

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