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Belles perspectives pour Immorente 2 en 2014 !

Primaliance28/05/2014 à 00:00

Immorente 2 présente un profil de performance différente de sa sœur Immorente. Orientée sur une valorisation à long terme de son patrimoine, la SCPI a distribué la moitié de son résultat 2013. L'objectif est de multiplier ses acquisitions grâce à ses réserves mais aussi par un recours au crédit.

Immorente 2 est « un condensé du savoir faire de Sofidy en matière de commerces » résume son directeur général Jean Marc Peter. Elle présente 3 caractéristiques. D'abord, elle investit dans les meilleurs emplacements, les meilleures villes... et bien sur, les meilleurs locataires ! Deuxio, dans un contexte de taux d'intérêt historiquement bas elle recourt au crédit pour financer ses acquisitions. Enfin, et c'est sur ce point qu'elle se distingue de sa sœur Immorente ou de nombreuses autres SCPI, elle ne distribue qu'une partie de son résultat. Le solde non distribué gonfle son report à nouveau mais aussi et surtout, aide à renforcer sa politique d'investissements.

Rien qu'au premier trimestre, les engagements fermes ont représenté 3,2m€ et les acquisitions (Paris, Saint-Nazaire) ont atteint 1,3 m€. La rentabilité immédiate des investissements s'élève à 3,87 %. Ce niveau paraitra sans doute curieux pour des actifs commerciaux jugés parmi les meilleurs. Mais Sofidy a son explication. La rentabilité immédiate tient à « des loyers sensiblement inférieurs aux valeurs locatives de marché. Ces actifs s’inscrivent parfaitement dans le profil de performance qui vise une valorisation sur le long terme ».

Dans le détail, Immorente 2 a adapté son profil juridique à ses objectifs. A l'inverse d'Immorente, Immorente 2 a choisi d'être un capital fixe car il est « important d'ajuster le rythme des investissements avec la collecte ».

Le recours au crédit, moteur de la philosophie de gestion s'est déroulé dans des conditions très avantageuses. Plafonnée à 35m€ lors de l'assemblée générale de mai 2013, la dette de la SCPI représente aujourd'hui quelques 15,9m€ (48,3 % de la valeur du patrimoine). Elle a été contractée à un taux moyen de 3,12 % ce qui laisse entrevoir une marge confortable dès que des acquisitions sont réalisées avec des rendements locatifs supérieurs. Enfin sur le thème du résultat, Immorente 2 a versé un dividende de 8,4€ par part en 2013 (en augmentation de 27 % par rapport à 2012) soit un rendement 3,29 %. Ce taux de distribution peut sembler décevant par rapport aux 5,13 % délivrés en moyenne par les SCPI. Pour autant, il est la traduction d'une volonté inscrite dans l’ADN de la SCPI : distribuer moins à court terme pour une valorisation du capital à long terme.

Ainsi, l'année dernière le résultat total distribuable d'Immorente 2 s'est élevé autour de 14€ par part. Sofidy a choisi de n'en verser qu'une partie (8,4€) afin de placer le solde (plus de 5€) dans ses réserves. Cette décision répond à un profil particulier d’investisseurs. Ces derniers ne privilégient pas le revenu « à tout prix ». Ils souhaitent à l'inverse, une performance orientée sur l'appréciation régulière du prix de la part.

En attendant de voir les souhaits de Sofidy se réaliser, l'exercice passé et le premier trimestre 2014 sont de bonne augure pour l'avenir. Le patrimoine s'est enrichi courant 2013 de 14 murs de commerces de centre ville (13m€). Au total il compte quelques 50 immeubles pour un taux d'occupation financier de 98,1 % à la fin mars.

Le premier acompte sur dividende est similaire à celui de l'année dernière (1,65€). Mieux, après la progression du prix de part de +4,17 % en 2012 et de +2,00 % en 2013, les valeurs d’expertises au 31 décembre 2013 montrent une nouvelle hausse d’environ 3 %. De quoi « permettre d’envisager mécaniquement une hausse de la valeur de reconstitution de la part de plus de 5 %». … et peut être aussi bientôt un prix de la part à nouveau revalorisé…

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