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Actipierre 1 : un choix de la qualité payant

Primaliance 03/11/2015 à 00:00

Révélatrice de la qualité des emplacements des actifs du patrimoine et des locataires, l’évaluation du patrimoine d'Actipierre 1 enregistre une forte progression de 4,7% à périmètre constant. Pour 2015, les prévisions laissent présager une distribution qui pourrait être maintenue à 28,1 € soit un taux de distribution autour de 5,13 %.

Le choix de la qualité paie. En 2014, la valeur vénale du patrimoine d' Actipierre 1 (Ciloger) a progressé de 4,7 % à périmètre constant. Et, en retenant le seul investissement  l'année dernière « après plusieurs années d'attente et de recherche » (Paris, 16ème, 3,76m€)  la valorisation globale hors droits du patrimoine est supérieure de 128% à son prix de revient. Pas mal !

En terme sectoriel, la SCPI reste fidèle à sa spécialité : les commerces (97 % de l'actif)  en pieds d'immeubles des meilleures rues parisiennes (66%) ou des grandes métropoles provinciales. Compte tenu de la fixité de son capital, la SCPI a pu financer son acquisition parisienne grâce à une mobilisation complémentaire d'une trésorerie « habituellement placée en certificats de dépôts ». Mais l’effet de levier en année pleine de cet investissement est non négligeable puisque le taux de rendement  immobilier brut est de 5% pour une rémunération des liquidités à peine supérieure à 1%.

Pour un portefeuille dénombrant 72 actifs (20100m2), seuls 3 locaux sont vacants (200m2). Conséquence, le taux d’occupation financier atteint fin décembre un niveau élevé ( 98,30% vs 98,77% en 2013).  Révélateur de la qualité des emplacements et des locataires, le taux d’encaissement des loyers progresse  sensiblement ( 96,62% vs 95,85%). Toutefois,  la bonne tenue de ces 2 indicateurs, n'empêche pas Ciloger d'être attentif aux effets de la loi dite « Pinel » sur les baux commerciaux. Pour cause, certaines dispositions pourraient avoir une incidence sur les revenus de la SCPI en imposant notamment une liste limitative de taxes et charges récupérables sur les locataires ou un plafonnement des loyers de renouvellement des baux.

Sur le marché secondaire, la demande s'est parfaitement adaptée à l'offre. Cela se traduit par une relative stabilité du prix d’exécution  (+0,5 %, 484,6€ et prix acquéreur 533,84€ ) alors que « le volume des transactions a doublé ». Mais sur 5 et 10 ans la hausse est autrement significative avec  « un  prix moyen en augmentation respective de 11% et 82% ». Dernier point, le nombre de parts en vente « toutes depuis moins d’un an » est très faible ( 90 parts, 0,06% des parts ). Ce taux est nettement inférieur à la moyenne nationale (0,24%).

 

Le résultat  comptable d’Actipierre 1 recule de 4% (31,35€). Inquiétant ? Non. Car  après l'élimination d' une reprise sur provision ( 2,7€ par part) due « à un risque locatif  caduc », la progression du résultat serait de 5%.  Inchangé depuis 2012,  le dividende a été maintenu à 27€ . Il s'y est ajouté une distribution exceptionnelle ( 5,5€) liée à la reprise sur provision (voir supra). Au total, le dividende s'élève à 32,50€ (+ 20%).  Ciloger précise en outre, que « la politique prudente de conservation de réserves permettant d’appréhender favorablement les distributions futures », le  report à nouveau  a été  sollicité (1,15€).  Il demeure  malgré tout confortable en représentant 5,6 mois de distribution..

 Le taux de distribution 2014  s’élève à 6,06%. En ôtant l’incidence de la distribution exceptionnelle de 5,5€, le taux de distribution s’établirait à 5,06% «  taux nettement supérieur aux autres placements avec un profil de risque similaire ».  Sur une plus longue période, les taux de rentabilité internes s’établissent à 10,91% sur 10 ans, et 14,64% sur 15 ans. « Parmi les principales classes d’actifs, en gardant à l’esprit leurs profils de risques respectifs, sur 10 ans seul l’Or offre une performance supérieure (11,2%) et sur 15 ans, seules les Foncières cotées s’en approchent (13,2% »).

Pour 2015, les prévisions laissent présager une distribution qui pourrait être maintenue à 28,1 € .Ainsi, sur les bases des prix moyens d’achat du premier semestre et de cet objectif, le taux de distribution pourrait atteindre 5,13 %. Par ailleurs, par prudence, en accord avec le Conseil de surveillance, « les réserves sont maintenues entre trois mois et près de six mois de distribution ».

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