Acheter un bien immobilier en viager (Crédit photo : Fotolia)
Avec la baisse des pensions retraite et la problématique du financement de la dépendance, le viager présente des avantages à la fois pour l'acheteur et le vendeur du bien immobilier.
Le fonctionnement du viager
Acheter en viager consiste à acheter le bien immobilier d'une personne et à lui verser en retour un capital (appelé bouquet), et une rente jusqu'à son décès. Avec le viager, l'acheteur fait un pari sur l'avenir car le prix du bien dépend de la longévité du vendeur : plus le vendeur vit longtemps, plus le prix du bien augmente …
Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. Ainsi, jusqu'à la fin de sa vie, le vendeur continue à habiter son logement et reçoit en même temps une rente qui lui permet d'améliorer son niveau de vie. Il peut d'ailleurs s'agir de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire.
Au décès du vendeur, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.
Dans le cas d'un viager libre, le bien est vendu libre de tout occupant et il est immediatement disponible. L'acheteur peut donc le louer s'il le souhaite. Les loyers lui permettent ainsi de compenser la rente qu'il verse à l'acheteur. Il peut également décider d'habiter le bien. Mais attention, le bouquet et la rente pour un viager libre sont plus élevés que pour un viager occupé.
C'est une formule particulièrement adaptée aux vendeurs qui quittent définitivement leur logement pour entrer en maison de retraite par exemple et qui par conséquent ont un besoin de revenu important.
Comment le bouquet et la rente sont-ils calculés ?
Les termes du viager sont librement définis par les parties selon leurs souhaits, il y a très peu d'obligations. Nénamoins, le principe de base est simple : la somme des rentes sur la durée de vie supposée du vendeur ajoutée au bouquet doit à peu près correspondre à la valeur du bien sur le marché à la date de signature du contrat. Ainsi, plus le bouquet est important, plus la rente sera faible et inversement. Le calcul est élaboré par étapes :
1- Il faut tout d'abord évaluer la valeur du bien sur le marché.
2- Les parties s'accordent librement sur le montant du bouquet. Il est d'usage qu'il représente de 20 à 30% de la valeur du bien.
3- La valeur restante (le prix du bien moins le bouquet) sert de base au calcul de la rente viagère versée au vendeur : la somme des rentes versées sur l'espérance de vie du vendeur doit être égale à la valeur restante. A noter : dans le cas d'un viager occupé, il faut enlever de la valeur restante le montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur s'il louait ce bien. Ainsi, la rente pour un viager occupé est moins élevée que la rente pour un viager libre.
4- Calcul de la rente : la rente est calculée en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Cette espérance de vie est donnée par les tables de mortalité « officielles » établies par l'Insee. Si le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paiefinalement moins que la valeur réelle du bien … et inversement. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est élevée et plus sa rente sera faible.
Avantages et points d'attention
Pour l'acheteur, acheter un bien en viager est un placement de long terme qui convient parfaitement à la constitution d'une épargne en préparation de la retraite. Mais attention, cela nécessite de disposer de suffisamment de liquidités pour verser les rentes au vendeur sur toute la durée du viager. En effet, il n'est pas facile de financer un viager à crédit car les banques ne sont pas friandes de ce type de crédit. De plus, en cas de non-paiement de la rente , le vendeur peut annuler la vente et récupérer son bien sans verser aucune indemnité.
Côté vendeur, le viager présente de réels avantages pour celui qui n'a pas d'héritier ou encore pour le celui qui souhaite s'assurer un complément de revenu : il sera logé et percevra un revenu retraite complémentaire jusqu'à la fin de sa vie et il pourra éventuellement financer le coût d'une maison de retraite en cas de dépendance
Pour un couple, il est également possible de prévoir qu'en cas du décès de la première personne, le conjoint puisse lui aussi percevoir la rente jusqu'à son décès. Dans ce cas, la rente est moins importante puisque l'acquéreur devra payer plus longtemps.
Il également possible d'organiser le versement d'une rente pour un enfant handicapé.
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