Pourquoi acheter un bien immobilier en démembrement de propriété après 65 ans?

information fournie par Le Particulier •07/01/2024 à 10:00

Optimisez votre succession immobilière: avec le démembrement de propriété, vous pouvez faire une donation sans frais au profit de vos enfants. ( crédit photo : Shutterstock )

Sommaire:

• Le démembrement sépare la nue-propriété de l’usufruit
• 
  Acheter en démembrement de propriété: un investissement immobilier à moindre coût
• 
  Le démembrement pour optimiser la transmission de votre patrimoine
• 
  Donation: un abattement de 100.000 euros tous les 15 ans entre parents et enfants
• 
  Un exemple concret d’achat en démembrement de propriété

Le démembrement sépare la nue-propriété de l’usufruit

Quand vous achetez un bien immobilier, vous pouvez opter pour le démembrement de propriété. Cet outil consiste à diviser la pleine propriété du logement en deux parties, pendant une durée définie. D’un côté, se trouve la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. Ainsi, pendant un démembrement immobilier:

- Le (ou les) nu-propriétaire(s) possède(ent) le logement,

- L’usufruitier dispose de la jouissance du bien et peut percevoir des revenus locatifs. En contrepartie, il doit veiller à sa conservation, réaliser les travaux d’entretien et s’acquitter des charges.

Acheter en démembrement de propriété: un investissement immobilier à moindre coût

L’investissement en nue-propriété vous permet d’acquérir un bien à un prix réduit. En général, c’est de 30% à 40% moins cher. En contrepartie, vous accordez l’usage du logement à un tiers pendant une durée temporaire (environ 15 à 20 ans). À l’issue de la durée prévue, vous devenez automatiquement propriétaire.

Ainsi, vous achetez un bien immobilier à moindre coût. La décote correspond aux loyers que vous auriez perçus pendant la période du démembrement, si le logement avait été loué. Ainsi, vous profitez de cet équivalent de loyer sans fiscalité, sans charges de gestion ni d’entretien. De plus, vous pouvez céder la nue-propriété à tout moment.

Le démembrement pour optimiser la transmission de votre patrimoine

Le démembrement de propriété permet également de préparer la transmission de votre patrimoine, tout en conservant vos revenus issus de la location, par exemple. Vous cédez uniquement la nue-propriété à vos enfants. C’est une partie de la valeur totale du bien. Cette partie sert de base au calcul de la fiscalité de votre donation. Ainsi, vos enfants bénéficient d’une fiscalité allégée : ils ne paient des droits de donations que sur la valeur de la nue-propriété.

La répartition se fait selon un barème établi par l’administration fiscale. Elle évolue selon l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement:

Donation: un abattement de 100.000 euros tous les 15 ans entre parents et enfants

Vos enfants peuvent n’avoir à acquitter aucun droit de donation. En effet, en matière de donation, chaque parent peut donner jusqu’à 100.000 euros par enfant tous les 15 ans, sans frais. Un couple peut donc transmettre à chacun de ses enfants 200.000 euros en exonération de droits. La donation peut être faite en une ou plusieurs fois.

Un exemple concret d’achat en démembrement de propriété

Vous êtes en couple et vous avez 65 ans. Vous êtes propriétaire d’un appartement d’une valeur de 300.000 euros. Vous souhaitez en donner la nue-propriété à vos deux enfants, tout en continuant d’habiter ce logement. Dans ce cas:

• La nue-propriété représente 60% de la valeur totale du bien: 180.000 euros (soit 60% de 300.000 euros),
• Chacun de vos enfants a droit à un abattement de 200.000 euros (100.000 euros par donateur tous les 15 ans),
• Vos enfants n’ont aucun droit de donation à payer. À votre décès, ils n’ont aucun droit de succession à payer non plus.