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Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit d'un bien et sa nue-propriété. Les sources du démembrement peuvent être multiples. Toutefois, le démembrement est souvent décidé par le propriétaire d'un bien pour optimiser sa fiscalité.
Sommaire:
- Le droit de propriété, à l'origine du démembrement
- Les sources du démembrement de propriété
- L'objectif du démembrement est alors avant tout fiscal
Le droit de propriété, à l'origine du démembrement
Le droit de propriété détenu sur un bien (immobilier ou mobilier comme les parts de société) peut être démembré. Le démembrement du droit de propriété consiste à dissocier l'usufruit et la nue-propriété . Celui qui possède la nue-propriété d'un bien est le nu-propriétaire.
Ainsi, nu-propriétaire et usufruitier auront des droits différents sur le bien. L'usufruitier pourra l'utiliser et en percevoir les revenus ; le nu-propriétaire ne pourra pas en jouir. S'il conserve le droit de vendre, donner ou transmettre le bien, il doit au préalable obtenir l'accord de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire sont liés
Ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente d'un bien démembré. En effet, l'accord des deux parties est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien à un tiers.
Les sources du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété peut être d'origine légale. C'est le cas, par exemple, de l'usufruit du conjoint survivant. En présence d'enfants issus des deux époux, le conjoint survivant recueille la succession en usufruit ou le quart de sa pleine propriété. Il en est de même en matière de propriété intellectuelle et artistique. Toutefois, le démembrement de propriété résulte le plus souvent d'une décision prise par le propriétaire du bien.
C'est par exemple le cas de la donation entre époux dite «au dernier vivant». Par ce biais, vous pouvez décider de protéger votre conjoint survivant en améliorant ses droits.
Il est aussi possible de faire une donation temporaire d'usufruit. Elle permet au nu-propriétaire donateur de céder l'usufruit du bien pour une durée comprise entre 3 et 30 ans.
L'objectif du démembrement est alors avant tout fiscal
Lorsque le bien est mis en location, c'est l'usufruitier qui est imposable sur les revenus issus de la location. Dans le cadre d'une donation temporaire d'usufruit d'un bien immobilier, cela permet au nu-propriétaire donateur de réduire son assiette taxable au regard de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le démembrement d'un bien résulte généralement de la volonté de son propriétaire. L'aspect fiscal dicte souvent son choix. Mais il peut également avoir pour but de protéger un proche.
