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Démembrer un bien immobilier pour réduire la fiscalité lors de votre succession
Dernière mise à jour le : 27/06/2019

Monkey Business Images/Shutterstock / Monkey Business Images

Saviez-vous que la propriété d'un bien immobilier peut être démembrée ? Ce mécanisme consiste à distinguer la nue-propriété de l'usufruit du bien. Il permet de préparer de votre vivant la transmission de votre patrimoine en donnant la nue-propriété à vos héritiers. Pour un même bien, les droits à payer sont bien moindres qu'en cas de succession portant sur la pleine propriété.

Séparer la nue-propriété de l'usufruit d'un bien immobilier

Le démembrement d'un bien consiste à séparer le droit de propriété en deux: d'un côté, l'usufruit, de l'autre, la nue-propriété. L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus. La nue-propriété est le droit de disposer du bien, dans le respect de la loi et des droits de l'usufruitier, c'est-à-dire de le vendre, de le donner et de le transmettre. La pleine propriété est l'association de l'usufruit et de la nue-propriété.

Les droits à payer sont réduits en cas de donation de la nue-propriété

Donner à vos enfants la nue-propriété d'un bien immobilier et en conserver l'usufruit (notamment pour y vivre) peut être très intéressant sur le plan fiscal et patrimonial. En effet, ce mécanisme (donation avec réserve d'usufruit) permet de préparer la transmission de votre patrimoine et de réduire la fiscalité de cette dernière. D'autant que les abattements classiques sur les donations et successions s'appliquent.

Ainsi, en cas de donation de la nue-propriété, la valeur taxable du bien transmis est inférieure à sa valeur réelle. Elle dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Le barème applicable est le suivant:

Age du donateur du bien Valeur de la nue-propriété par rapport à la valeur réelle
Moins de 21 ans 10%
De 21 à 30 ans 20%
De 31 à 40 ans 30%
De 41 à 50 ans 40%
De 51 à 60 ans 50%
De 61 à 70 ans 60%
De 71 à 80 ans 70%
De 81 à 90 ans 80%
Au-delà de 91 ans 90%

Exemple

Jean, âge de 55 ans, possède un appartement d'une valeur de 200.000 €. Il décide d'en donner la nue-propriété à son fils unique, Martin. La nue-propriété du bien au moment de la transmission s'élève donc à 100.000 € (50 % de 200.000 €). Sur ce montant, il peut déduire l'abattement en ligne directe de 100.000 € (renouvelable tous les 15 ans). Ainsi, la valeur taxable est réduite à néant et la donation n'est pas imposée. Ce qui n'aurait pas été le cas en cas de succession classique portant sur la pleine propriété.

Abus de droit fiscal ou non?

La Loi de Finances 2019 a modifié la notion d'abus de droit fiscal. Selon le texte, cette procédure est désormais étendue aux opérations ayant un motif «principalement fiscal», et non plus «exclusivement fiscal». Ce qui a conduit certains professionnels à s'interroger sur la nature des donations avec réserve d'usufruit. Finalement, le ministère des Finances a indiqué que ce type de montage n'entrait pas dans le champ de l'abus de droit fiscal.

Au décès du donateur, la pleine propriété est reconstituée

Lorsqu'un bien immobilier a été démembré, la pleine propriété est automatiquement reconstituée lors du décès du donateur. Ainsi, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d'impôt: il n'a aucun droit à payer sur la valeur de l'usufruit.

A savoir

Le démembrement de propriété ne porte pas obligatoirement sur un bien immobilier. Il peut par exemple porter sur un portefeuille de valeurs mobilières (actions, obligations...).

Donner la nue-propriété d'un bien immobilier est avantageux sur le plan fiscal. Ce mécanisme permet d'anticiper la transmission du bien tout en continuant à l'utiliser.

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