Il est possible d’acheter pour louer en réduisant les contraintes fiscales et de gestion à leur minimum crédit photo : GettyImages
Depuis quelques années, les promoteurs immobiliers proposent d’investir en nue-propriété. Par ce biais, il est possible de se créer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un cadre fiscal allégé, durant la période de démembrement et même au-delà, sans avoir à se soucier des contraintes quotidiennes liées à la mise en location. Et d’en tirer profit, une fois à la retraite.
Sommaire:
- Défiscalisation immobilière: acheter pour louer
- Usufruit, nue-propriété, pleine propriété et démembrement
- Le principe de base de l‘investissement en nue-propriété
- Les conséquences du démembrement pour l’usufruitier
- Investir en nue-propriété: acheter sous le prix du marché
- Investir en nue-propriété: un cumul d’avantages fiscaux
Défiscalisation immobilière: acheter pour louer
Acheter un bien immobilier, puis le louer pour toucher les loyers: voilà un investissement des plus classiques. Dans ce but, les possibilités sont nombreuses. Vous pouvez ainsi vous laisser séduire par les différents dispositifs permettant d’investir dans la pierre, tout en réduisant ses impôts ( Pinel , Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard …). Mais vous pouvez tout autant agir en dehors de ces dispositifs défiscalisants.
Moins connu, l’investissement en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à en supporter les contraintes administratives comme les risques d’impayés. Et cerise sur le gâteau, ce montage permet également de bénéficier à la fois d’une décote à l’achat et d’échapper, en partie ou totalement, à certains impôts.
Usufruit, nue-propriété, pleine propriété et démembrement
Pour bien évaluer l’intérêt de l’investissement en nue-propriété, il est nécessaire de comprendre la notion de démembrement . Et donc de revenir sur ce que signifient l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus, tandis que la nue-propriété vous donne le droit de vendre ce bien, de le donner et de le transmettre. L’usufruit et la nue-propriété s’additionnent pour donner la pleine propriété. Si l’usufruit et la nue-propriété sont séparés, on parle alors de démembrement.
Le principe de base de l‘investissement en nue-propriété
L’investissement en nue-propriété repose donc sur le démembrement d’un bien immobilier. Dans les faits et en tant qu’investisseur, vous achetez un bien qui est aussitôt démembré pour en confier l’usufruit à un bailleur. Et vous en conservez la nue-propriété.
L’investissement en nue-propriété, pour les aisés
Ce type de montage est proposé par certains promoteurs associés à des bailleurs professionnels depuis les années 2010 environ. Cet investissement est le plus souvent présenté par les spécialistes de la gestion de patrimoine. Il est réservé à une clientèle disposant d’une assise patrimoniale significative.
Les conséquences du démembrement pour l’usufruitier
Dans ce cadre, le bailleur va exploiter le bien dont vous êtes le nu-propriétaire pendant une durée déterminée à l’avance, généralement comprise entre 10 et 20 ans. C’est-à-dire qu’il va percevoir les loyers, se charger de la location (sélection des dossiers, traitement administratif, gestion des retards de loyers et des contentieux, remise en état des lieux à l’issue de la période de démembrement) et en assurer l’entretien.
À savoir
Pendant la durée de démembrement, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire. Le Code civil (art. 605 et 606) définit le rôle de chacune des parties et ses obligations.
Investir en nue-propriété: acheter sous le prix du marché
En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’une remise importante sur le prix d’acquisition du bien immobilier, laquelle est habituellement comprise entre -30% et -50% par rapport au prix du marché. Cette décote est censée correspondre au montant des loyers que vous n’allez pas recevoir pendant toute la durée du démembrement puisque ces derniers sont perçus par l’usufruitier.
À la fin de la période de démembrement, le bien est remembré, c’est-à-dire que vous en devenez le plein propriétaire, sans aucuns frais additionnels à payer. Ainsi, vous pouvez avoir acheté un bien avec une importante décote et bénéficier, quelques années plus tard, d’une éventuelle et substantielle hausse des prix de l‘immobilier.
Une plus-value à la revente qui dépend de la localisation du bien
Évidemment, l’éventuelle plus-value à la revente dépend de la localisation du bien dans lequel vous avez investi. Comme pour tout investissement immobilier, et par-delà la “carotte fiscale”, cet élément est véritablement essentiel.
Objectif retraite
Investir en nue-propriété 15 à 20 ans avant la retraite peut constituer une bonne stratégie. En tant qu’actif, vous ne percevez pas de loyer mais vous vous constituez un capital immobilier à moindre prix, sans impôts à payer autres que la taxe foncière. À la retraite, alors que vos revenus ont mécaniquement baissé, vous touchez désormais les loyers, ce qui vous permet d’améliorer le montant de votre pension de retraite, habiter le bien dans lequel vous avez investi ou encore profiter d’un capital en cas de revente.
Investir en nue-propriété: un cumul d’avantages fiscaux
D’un point de vue fiscal, l’investissement en nue-propriété est avantageux. Tout d’abord, le bien dont vous êtes nu-propriétaire n’est pas intégré à votre patrimoine, ce qui vous permet, pendant un temps, d’échapper ou de ne pas alourdir le montant dû au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Par ailleurs, comme vous n’encaissez aucun loyer, vous n’avez aucun revenu foncier à déclarer sur le bien acheté. Rien de plus logique, certes. Mais si vous avez investi en empruntant, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunts de vos éventuels et autres revenus fonciers, sous certaines conditions. Par ailleurs, les sommes que vous avez engagées pour réaliser de grosses réparations peuvent être réduites de vos autres revenus immobiliers par le biais du mécanisme du déficit foncier .
De même, l’imposition de la plus-value en fin de démembrement est généralement minorée puisque la valeur de référence du bien est celle en pleine propriété au moment de l’investissement: la décote dont vous avez bénéficié ne vient pas augmenter la plus-value potentielle. De plus, la période de démembrement est prise en compte dans le cadre de l’abattement pour durée de détention (22 ans au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR) et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
En termes d’impôts locaux, vous devez malgré tout vous acquitter de la taxe foncière durant la période de démembrement.
À combien s’élèvent les frais de gestion locative?
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la gestion locative est assurée par l’usufruitier, c’est-à-dire le bailleur professionnel. Elle ne coûte donc rien au nu-propriétaire. Mais passé la période de démembrement, vous pouvez vouloir continuer à louer votre bien pour en toucher les loyers. Le plus simple est souvent de confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Les offres proposées sont plus ou moins complètes: sélection des locataires, rédaction du bail, calcul de la révision du loyer, encaissement des loyers et recouvrement des charges, prise en charge de petites réparations, conseil pour la déclaration de vos revenus locatifs… Pour les offres les plus restrictives, les frais de gestion locative ne doivent pas dépasser 5% du montant du loyer. Une gestion plus complète peut vous coûter jusqu’à 8% de ce même montant.
