Imposition des revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel ?

Imposition des revenus fonciers : régime micro-foncier ou régime réel ? (Crédit photo: Fotolia)

Si vous louez un bien immobilier vide (non meublé), les revenus locatifs que vous en retirez sont soumis à l'impôt sur le revenu selon la fiscalité des revenus fonciers. Deux régimes d'imposition sont possibles selon votre situation : le régime réel et le régime micro-foncier. Avantages, points d'attention, quel régime choisir ?

À noter : la location d'un bien immobilier meublé relève d'un autre régime d'imposition (location meublée non professionnelle ou location meublée professionnelle)

Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an

Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros, alors vous devez opter pour le régime réel d'imposition. Les revenus fonciers nets de charges (c'est à dire les loyers moins les charges) sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%). L'avantage du régime réel réside dans le fait de pouvoir déduire les charges. Il est d'autant plus intéressant que vos charges sont importantes.

Les charges déductibles

Les charges déductibles des revenus fonciers sont les suivantes :

• charges liées à l'exploitation du bien immobilier (frais d'agences, primes d'assurances, charges de copropriété, taxe foncière)
• charges liées aux intérêts d'emprunts
• charges liées aux travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration

Le déficit foncier

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Comment cela fonctionne t'il ? Il faut tout d'abord soustraire des revenus fonciers les charges liées aux intérêts d'emprunt.

Si le résultat est négatif, alors le déficit obtenu est déductible de vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Si le résultat est positif, on retire alors au montant obtenu la somme des charges d'exploitation et des charges liées aux travaux :

-    si le résultat est positif, il n'y pas de déficit.
-    si le résultat est négatif, le déficit est déductible de votre revenu global (salaires, etc) les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.

Pour pouvoir déduire le déficit foncier de vos revenus, il faut continuer à mettre le bien immobilier en location de façon effective et continue pendant au moins 3 ans.

Vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, alors vous avez le choix : vous pouvez opter pour le régime réel ou bien pour le régime micro-foncier.

Avec le régime micro-foncier, seulement 70% de vos revenus fonciers bruts (c'est à dire les loyers) sont soumis à l'impôt sur le revenu. L'objectif du régime du micro-foncier est de simplifier la déclaration d'impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts. Vous ne pouvez donc pas déduire les charges réelles. Les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).

Ce régime est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 30% des revenus fonciers.

À noter : il existe des cas qui ne permettent pas de bénéficier du régime micro-foncier, par exemple si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier bénéficiant d'un dispositif fiscal (Robien, Borloo, etc)

Si vos revenus sont inférieurs à 15 000  euros pas an et que vous souhaitez opter pour le régime du réel, sachez que ce choix vous engage pour une durée de 3 ans et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers de votre foyer fiscal.