Immobilier : un rebond du marché mais pas encore une reprise

information fournie par Boursorama •16/06/2020 à 09:15

Dans quelle direction va le marché immobilier au sortir du déconfinement ? ( Crédits: daniela micali)

Le déconfinement marque une étape dans le redémarrage du marché immobilier. Si les réseaux constatent une reprise de leur activité, il s'agit surtout de transactions qui avaient débutées avant le confinement. L'état d'esprit attentiste des acheteurs ne permet pas de savoir si le rebond de l'activité va se transformer en reprise durable. Les prix restent stables alors que dans le même temps l'accès au crédit se restreint pour les ménages les plus modestes .

Après un mois de déconfinement, les réseaux immobiliers recommencent à communiquer sur l'état du marché, qui était quasiment à l'arrêt depuis la mi-mars. Premier constat, malgré une tendance naturelle à toujours voir le verre à moitié plein et vanter la bonne santé du marché, les réseaux restent prudents sur son évolution à moyen et long terme.

En effet, de nombreux facteurs tel que le ralentissement économique ou la hausse brutale des chiffres du chômage n'augurent rien de bon pour l'avenir et auront en toute logique une conséquence sur le marché immobilier. Deuxième constat, ce sont bien les taux de crédits qui restent le carburant du marché et la politique d'octroi des banques sera déterminante d'ici les prochains mois. Eléments d'explications.

Les clients sont de retour dans les agences

Le confinement a été l'occasion pour de nombreux ménages de s'interroger sur la pertinence de leurs conditions de vie dans leur logement. Avoir une terrasse, un jardin ou des m2 supplémentaires pour installer un bureau ont été un leitmotiv dans les recherches des Français sur les sites immobiliers.

Ainsi, le terme « maison » a été le mot le plus utilisé dans les requêtes des internautes selon le site SeLoger. Pour autant, cela ne veut pas encore dire qu'ils passeront à l'acte. Mais à la faveur du déconfinement, les acheteurs retrouvent le chemin des agences.

Selon le dernier baromètre mensuel du site MeilleursAgents, « en ce début du mois de juin, le marché affiche un niveau d'activité quasi-identique à celui qu'il connaissait l'année dernière ». Un constat partagé par d'autres acteurs du marché . Mais il s'agit surtout d'un effet de rattrapage des transactions qui n'ont pu s'effectuer lors du confinement.

Une chute des compromis de vente avant le confinement

Selon le baromètre LPI-SeLoger du mois de mai 2020, à la faveur du confinement et de la paralysie du marché, le nombre de compromis de vente affichait un recul de 47,9 % en rythme trimestriel glissant. « Une telle chute n'avait encore jamais été constatée par le passé : même lors du déclenchement de la crise des « subprimes » au cours de l'été 2008 », confirme Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-Seloger.

Et comme l'a rappelé Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du Notariat : « Dans le domaine résidentiel, il y a un grand nombre de besoins qu'il faut assumer. Quand on change de logement c'est parce que la famille s'est agrandie ou au contraire parce qu'il y a eu un décès et qu'il y a des droits de succession à payer. Il faut vendre parce qu'on change de lieu de résidence. » (Source : émission Ecorama du 27 mai 2020 ).

Autrement dit, ce sont les transactions que l'on ne peut différer qui sont finalisées ou bien celles qui avaient été initiées avant le confinement et qui n'avaient pu aboutir lors de la période de gel du marché. C'est ce qu'on appelle un rebond technique. Il reste toutefois difficile d'établir si le mouvement sera durable et si le marché renouera avec sa dynamique d'avant crise. En effet, avec le confinement, ce sont près de 200.000 transactions qui n'ont pas pu se faire et qui ne pourront être rattrapées d'ici la fin de l'année. Autre phénomène qui vient compliquer l'équation : du fait de la crise, les acheteurs anticipent des baisses de prix. Et tant que les prix ne baissent pas ils ne reviennent pas sur le marché. En psychologie c'est ce qu'on appelle une prophétie auto-réalisatrice. Et pour le moment, les prix ne sont pas orientés à la baisse dans les zones tendues, bien au contraire.

Des prix qui restent stables pour l'instant

Selon MeilleursAgents, les prix enregistrés au cours du mois de mai sont stables. « Sur les dix plus grandes villes de France (hors Paris), seules cinq d'entre elles sont orientées à la baisse. Et encore… cette tendance apparait comme relativement limitée (-0,1 % à Nice, Nantes et Bordeaux, -0,2 % à Montpellier et -0,5 % à Rennes). Quant aux autres, elles voient leurs tarifs continuer à augmenter mais dans de moindres proportions qu'avant la crise du coronavirus ».

Il s'agit de ce que les agents immobiliers appellent dans leur langage teintée d'euphémisme un « ralentissement de la hausse ». MeilleursAgents fait état d'une augmentation des prix de 0,6% à Lyon et de 0,4% à Lille. A Paris, les prix restent stables. Ceux signés dans la capitale frôlent désormais les 11 000 €/m² depuis près d'un an.

Comme le souligne Michel Mouillart : « Les tensions sur les prix ne se relâchent pas avec la crise. La déformation de la structure du marché constatée depuis le début de l'année se poursuit. Les ménages qui réalisent les achats les moins onéreux ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, renforçant mécaniquement le déplacement de la courbe des prix vers le haut. Et la chute de l'activité qui est synonyme de raréfaction de l'offre, alimente les tensions sur les prix dans un contexte de pénurie. » Mais difficile de savoir si cette tendance sera durable. A cet égard, les chiffres communiqués à la rentrée par les réseaux seront déterminants.

Les ménages les plus fragiles exclus du crédit

Du côté, des taux de crédit, les hausses enregistrées ces derniers mois, faisant passer le taux moyen de 1,18% du mois d'avril 2020 à 1,25% pour le mois de mai de la même année (Source Baromètre crédit Logement) ne sont pas encore alarmants.

« La tendance est à la stabilité. Les taux de crédit immobilier restent donc encore très attractifs puisqu'ils s'élèvent, en moyenne, à 0,85% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,20% sur 20 ans ou encore à 1,50% sur 25 ans », précise le courtier Artémis Courtage. Les banques qui avaient remonté leurs taux durant les mois précédents les ont baissés. « Cette baisse, plus qu'une tendance de fond n'est donc pour l'instant qu'un repositionnement des banques, probablement dans la but d'attirer les emprunteurs et générer de la volumétrie », inique Frank Roullier, porte-parole du courtier Empruntis.

Toutefois, les écarts se creusent entre les meilleurs profils d'emprunteurs et les autres. « Ceux qui bénéficient de revenus élevés et d' un apport financier peuvent décrocher les taux les plus compétitifs. A contrario, les négociations avec les banques s'avèrent de plus en plus difficiles pour ceux dont les revenus sont modestes ou dont le taux d'endettement s'approche de 33 % », analyse Artémis Courtage.

A cet égard les financements sans apport, appelés également à 110 % , sont devenus quasiment impossibles et les financements sur des durées très longues sont désormais examinés attentivement par les banques. Une tendance née avant le confinement du fait des recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), mais qui s'est accentuée avec la crise sanitaire.

En conclusion, ce seront donc les chiffres de la rentrée qui permettront de voir quelle tendance de marché va se dessiner durant les prochains mois sur l'immobilier, mais il est déjà acquis que le marché sera bien différent de ce qu'il était avant le confinement.

redaction@boursorama.fr