La préemption est devenue l’une des solutions privilégiées de la ville de Paris pour atteindre ses objectifs de production de logements sociaux.
Les préemptions vont bon train dans la capitale . Newmark, conseil international en immobilier, dénombre 84 logements du parc privé achetés par la Ville de Paris et les bailleurs sociaux entre janvier 2023 et fin octobre 2024, dans une étude consacrée à l’action des villes et des bailleurs sociaux face à la crise du logement et à ses conséquences pour le marché de l’investissement résidentiel. Parmi ces 84 logements, 69 sont des préemptions, exercées par la Ville.
Les préemptions, qui permettent à une collectivité d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente avant que le propriétaire puisse le céder à un autre acheteur, représentent donc 82% du nombre total de logements acquis par la Ville ou déléguées à des bailleurs sociaux. « Ces 84 opérations représentent au total 1,1 milliard d’euros dont un peu moins de 650 millions d’euros pour les préemptions, ce qui fait des acteurs publics les principaux intervenants du marché, devant les privés et les institutionnels », détaille David Bourla, directeur études et recherche chez Newmark. Plus d’un milliard d’euros de biens immobiliers ont ainsi été acquis ou préemptés par la Ville de Paris et les bailleurs sociaux durant cette période. Cette somme importante pèse 41% de l’ensemble des investissements en immobilier résidentiel à Paris. Paris.
La préemption est devenue l’une des solutions privilégiées face aux difficultés à relancer la construction neuve, à la hausse des prix immobiliers. Utiliser le parc existant permet d’atteindre des objectifs de production plus importants. Le but? Créer plus de logements sociaux . À Paris l’objectif est d’ atteindre 40% de logements publics d’ici 2035 dont 30 % de logements locatifs sociaux et 10% de logements «abordables». Près de 300.000 demandes de logements sociaux ont été enregistrées en 2023 à Paris (+ 7,2 % en un an).
Vers une tension locative accrue?
« Le principal levier de la Ville est donc l’accélération des transformations de logements du parc privé en logements sociaux et abordables » explique David Bourla. D’autant que le marché est plus favorable aux bailleurs sociaux: « Entre 2020 et 2022, ceux-ci étaient contraints par des prix élevés et la concurrence d’autres types d’acquéreurs. En 2023, le contexte a évolué, avec une plus faible demande des institutionnels et des privés et des valeurs vénales corrigées à la baisse », poursuit David Bourla.
La Ville ne raisonne pas à l’échelle de l’arrondissement mais à celle du quartier: certains quartiers peuvent être déficitaires, même s’ils appartiennent à un arrondissement dont le taux de logements sociaux est supérieur à 25 %, ce qui la conduit à créer un plus grand nombre de logements sociaux. 43 % du nombre d’acquisitions et de préemptions recensées se concentrent dans des arrondissements ayant déjà atteint, voire dépassé, le seuil des 25 % de logements sociaux (13e, 18e, 20e, etc.). . « La Ville a par exemple préempté le 38-40 avenue des Gobelins, situé dans un arrondissement, le 13e, globalement sur-offreur, mais dans un quartier déficitaire », précise David Bourla.
Cet interventionnisme de la ville de Paris impacte le patrimoine des investisseurs institutionnels et privés. Cette politique contracterait le parc locatif privé en limitant le nombre potentiel de logements à acquérir par des investisseurs privés ou institutionnels et en faisant sortir du marché privé un grand nombre d’actifs. Une accélération des préemptions par la Ville accentuerait la tension locative et conduirait à une augmentation des prix immobiliers, selon Newmark.
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