Statuts LMP et LMNP : quelles différences pour les investisseurs immobiliers ? / iStock.com - peterschreiber.media
LMP et LMNP : des statuts selon les revenus locatifs
La distinction entre LMP et LMNP ne résulte pas d’un choix volontaire du propriétaire, mais de ses recettes. Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel, deux conditions doivent être réunies : générer plus de 23 000 euros de recettes locatives par an et que ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, le bailleur est automatiquement classé en LMNP. En pratique, de nombreux investisseurs débutent en LMNP avant, éventuellement, de basculer en LMP si leurs revenus locatifs augmentent.
Un cadre fiscal commun, mais des différences majeures
Dans les deux cas, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de bénéficier de régimes fiscaux avantageux. Deux régimes existent, le micro-BIC avec un abattement forfaitaire ou le régime réel, permettant de déduire l’ensemble des charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements. Le régime micro-BIC est réservé aux bailleurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 77 700 euros par an. Au-delà, le régime réel s’impose automatiquement. Concernant le traitement des déficits, en LMNP, ces derniers sont uniquement imputables sur les revenus futurs tirés de la même activité. En revanche, en LMP, le déficit peut s’imputer sur l’ensemble du revenu global du foyer fiscal, réduisant ainsi potentiellement fortement l’impôt à payer.
Une gestion des plus-values distincte en cas de revente
Une autre différence importante concerne la fiscalité appliquée en cas de vente du bien. En LMNP, la plus-value est calculée comme pour tout particulier, avec des abattements selon la durée de détention du bien. Le statut LMP, quant à lui, relève du régime des plus-values professionnelles, avec un calcul basé sur la valeur comptable du bien (déduite des amortissements). Ce régime peut être plus avantageux à long terme, notamment grâce à des exonérations après cinq ans d’activité sous certaines conditions.
Les cotisations sociales et l’IFI : des impacts à ne pas négliger
Les LMP sont assujettis aux cotisations sociales (SSI) dès lors que leur activité génère des revenus significatifs. En LMNP, cela dépend du montant des recettes et du statut fiscal du foyer, mais le régime reste généralement plus souple sur ce point. Par ailleurs, les biens loués en LMP sont exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), contrairement à ceux exploités en LMNP. Le choix entre LMP et LMNP dépend donc de plusieurs facteurs comme le niveau de revenus locatifs, la situation fiscale du foyer, la durée de détention envisagée et la volonté ou non de professionnaliser son activité. Le LMNP est souvent préféré pour débuter, car plus simple et souple. Le LMP peut, lui, offrir des avantages plus puissants, mais demande une gestion plus rigoureuse.
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