Detroit, la ville qui aiguise l’appétit des investisseurs immobiliers

information fournie par Le Figaro •05/08/2018 à 07:00

EN IMAGES - Elle a connu la faillite et la décrépitude, mais la capitale de l’automobile américaine est en plein redressement. Et attire désormais les investisseurs, petits et gros, alléchés par des prix très bas. Un pari gagnant ?

Elle a été la ville des pionniers de l’automobile, celle où Henry Ford a lancé et industrialisé sa célèbre Ford T mais depuis des années Detroit est surtout connue pour ses déboires. Une descente aux enfers bien antérieure aux soubresauts que connaît l’industrie automobile. Passée de 1,8 million d’habitants dans les années 50 à 680.000, la ville a surtout été victime de problèmes de ségrégation et d’une hémorragie de sa population vers les banlieues. Selon les statistiques officielles, la population de la ville est aujourd’hui à 82% noire et 8% hispanique.

Symbole de la ville fantôme avec ses infrastructures délabrées et ses milliers de maisons à l’abandon, la ville était tombé au plus bas en 2013, avec la faillite retentissante de la municipalité affichant un passif de 18 milliards de dollars. Mais depuis, le vent a tourné. Notamment avec l’arrivée d’un nouveau maire, Mike Duggan, qui s’est relevé les manches pour permettre à sa ville de faire le maximum avec le minimum de moyens. Au programme: réfections de route, retour de l’éclairage public et, surtout, un titanesque programme de démolition de 40.000 bâtiments dont 14.000 ont déjà été réalisées.

La famille aux 100 immeubles

La ville s’est dotée d’un véritable service d’urbanisme dirigé par un professionnel respecté, Maurice Cox, et rapidement passé de 6 à 36 personnes (architectes, paysagistes, historiens) pour redessiner les contours de la ville. Une dynamique nouvelle s’accompagnant d’une diminution de la criminalité, qui était devenue l’une des plus forte du pays, et d’un retour de la population blanche qui s’intéresse à nouveau à la ville et s’y installe.

De leur côté, de gros investisseurs privés n’ont pas tardé à flairer les bonnes affaires. C’est ainsi que deux familles se partagent aujourd’hui l’essentiel des immeubles des deux quartiers centraux de la ville. L’homme d’affaires Dan Gilbert, possède ainsi 70% du Downtown (une centaine d’immeubles) et y a investi plus de 2 milliards de dollars et prévoit d’injecter encore la même somme. De son côté, la famille Ilitch qui a fait fortune dans la pizza a jeté son dévolu sur le quartier de Midtown où elle possède immeubles, clubs et infrastructures sportives (hockey, base-ball). Et Ford vient d’annoncer le rachat de la monumentale gare de la ville pour y faire travailler jusqu’à 5000 personnes après quatre ans de travaux.

Mais Detroit n’attire pas que les milliardaires. Au-delà du centre où les prix se sont déjà envolés, il y a énormément à faire dans cette cité 3,5 fois plus grande que Paris pour mieux loger la classe moyenne. Raison pour laquelle un marché actif se développe pour construire mais surtout remettre en état et louer des maisons rachetées à petits prix. «Tout le but de notre politique est d’attirer de nouveaux habitants sans perdre les actuels», souligne le maire Mike Duggan. Et puisque la ville dispose de peu de moyens, elle se concentre sur les infrastructures, laissant l’immobilier aux promoteurs et investisseurs.

Des maisons à 50.000 dollars

Des perspectives alléchantes de rendements élevés et de plus-values rondelettes qui séduisent jusqu’en France. C’est ainsi qu’a été lancé Detroit Immo, une société créée par deux Français Antoine Demoussaud et Rudy Noulé. Ensemble, en s’appuyant sur des relais locaux, ils ont déjà acheté et rénové 300 maisons revendues à des investisseurs français à des tarifs moyens de 50.000 dollars et mises en location par un agent immobilier francophone. «C’est le bon moment pour faire le pari du redressement de Detroit», estime Antoine Demoussaud. Des achats réalisés parfois à l’unité mais aussi parfois par lots de 3 ou 4 maisons voire plusieurs dizaines. «Pour les multi-acheteurs qui ne connaissent pas la ville, nous leur conseillons vraiment de venir la découvrir sur place», souligne Antoine Demoussaud.

Même si la transaction s’accompagne d’un service juridique, d’une gestion locative et met en avant des rendements nets pouvant dépasser les 10%, il reste de nombreux points à surveiller. À chacun de s’assurer de la qualité du bien qu’il achète, de son environnement et la dynamique de la ville. «La réglementation vis-à-vis des locataires peut être très différente d’un État à un autre, prévient François Gagnon, président Era Europe et Era France qui se partage entre la France et les États-Unis. Le Michigan (l’État de Detroit) est un État de travailleurs où l’expulsion d’un locataire mauvais payeur est plus difficile que dans certains autres État. Et il faut s’assurer que les impôts locaux ne vont pas monter en flèche ni les nouvelles réglementations sur le logement, ce qui alourdirait nettement la facture.» Avec tous ces éléments en tête, des bonnes affaires restent possibles en profitant de cette période où les prix restent inférieurs à ceux d’un marché «normal».