Les démarches de congé pour une SCI nécessitent une notification écrite avec motif et date de fin du préavis.
Sommaire:
- Congé pour reprise: des règles particulières pour récupérer le logement de votre SCI
- Congés pour vente: possible en fonction du type de SCI
- Les motifs légitimes et sérieux pour donner congé à votre locataire
- Locataires protégés: des règles spécifiques
- SCI: Les conditions légales et fiscales pour héberger un proche
Congé pour reprise: des règles particulières pour récupérer le logement de votre SCI
Un propriétaire peut donner congé à son locataire lorsqu’il souhaite occuper son propre bien immobilier. Cependant, pour les biens immobiliers mis en location via une Société Civile Immobilière (SCI) , d’autres règles s’appliquent. Une SCI est une personne morale, elle ne peut donc pas occuper le logement qu’elle loue. Le congé pour reprise ne fonctionne pas. Seules les sociétés familiales peuvent recourir à ce motif: celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus. L’un des associés doit souhaiter faire du bien sa résidence principale.
La lettre de congé doit être adressée au locataire:
- 6 mois avant l’échéance de son contrat de location, pour un bien loué vide,
- 3 mois avant l’échéance de bail pour un logement meublé.
Si elle arrive en retard, le congé est annulé. Pour être valable et incontestable, le document doit mentionner:
- Le motif du congé,
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire du logement,
- Le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise,
- Une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise.
La SCI peut envoyer la lettre par recommandé avec accusé de réception ou par le biais d’un commissaire de justice.
Congés pour vente: possible en fonction du type de SCI
La SCI peut également donner un congé à son locataire si elle souhaite vendre le logement. Mais les règles diffèrent selon le type de SCI. Pour les SCI dites «familiales» (constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) les règles du secteur locatif classique s’appliquent. Le locataire dispose d’un droit de préemption. Il a deux mois, au moment où il reçoit le congé pour vente, pour se porter acheteur du logement. La lettre annonçant la vente doit mentionner:
- Le motif du congé,
- Le prix et les conditions de vente du bien (annexes comprises),
- Une description précise du logement et de ses annexes (parking, cave…).
Dans le cas d’une société non familiale (SCI entre amis ou entre concubins), les baux d’habitation s’établissent sur 6 ans. Les associés doivent donc attendre l’échéance du bail (6 ans) pour vendre le logement.
Les motifs légitimes et sérieux pour donner congé à votre locataire
La dernière option pour se séparer de son locataire est d’invoquer un motif légitime et sérieux. La loi reste imprécise au sujet des motifs valables ou non. Il est d’usage d’inclure dans les motifs «légitimes et sérieux» les gros travaux de structure et de réhabilitation d’un appartement ou d’un immeuble. Le non-respect du locataire d’au moins une de ses obligations locatives (nuisance sonore, absence d’attestation d’assurance habitation…) entre également dans ce champ.
La loi étant imprécise, les associés de la SCI risquent de voir leur demande de congé contestée par le locataire. En l’absence d’accord, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour trouver une issue positive à la situation. Enfin, si le désaccord persiste, l’affaire peut être portée par le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal où est situé le logement. C’est au locataire de démontrer que le congé est frauduleux.
Locataires protégés: des règles spécifiques
Certains locataires voient leur baux reconduit de manière automatique, sauf si le propriétaire met à leur disposition un logement situé tout près de celui qu’ils doivent quitter. Il s’agit par exemple:
- Des personnes âgées de plus de 65 ans.
- De personnes qui perçoivent une allocation de présence parentale à la date d’échéance du bail,
- Des logeurs d’un sénior de plus de 65 ans.
Pour obtenir la reconduction automatique du bail, les revenus des habitants du logement doivent respecter un certain plafond:
| Nombre de personnes | Île-de-France | Autre région |
| 1 personne seule | 26.044 euros | 22.642 euros |
| 1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 38.925 euros | 30.238 euros |
| 2 personnes | 38.925 euros | 30.238 euros |
| - Jeune couple - 2 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité- 1 personne seule avec 1 personne à charge | 51.025 euros | 36.362 euros |
| 3 personnes | 51.025 euros | 36.362 euros |
| - 3 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité- 1 personne seule avec 2 personnes à charge | 60.921 euros | 43.899 euros |
| 4 personnes | 60.921 euros | 43.899 euros |
| - 4 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité- 1 personne seule avec 3 personnes à charge | 72.482 euros | 51.641 euros |
| 5 personnes | 72.482 euros | 51.641 euros |
| - 1 personne avec 4 personnes à charge- 5 personnes dont au moins 1 ayant la carte mobilité inclusion invalidité | 81.562 euros | 58.200 euros |
| 6 personnes | 81.562 euros | 58.200 euros |
| Par personne supplémentaire | + 9089 euros | + 6492 euros |
SCI: Les conditions légales et fiscales pour héberger un proche
Les membres d’une société civile immobilière peuvent louer un des biens composant leur patrimoine immobilier à un proche. Quelques précautions sont à prendre. D’abord, il faut conclure un véritable contrat de location avec le futur locataire. Le montant du loyer doit être le plus proche possible du marché. Le montant de la location ne peut être de nature à priver la SCI de revenus. Les comptes annuels de la SCI doivent être déposés au greffe du Tribunal de commerce compétent lors de la clôture de chaque exercice fiscal.
Quand le logement est loué à l’un des associés, les membres de la SCI doivent redoubler de vigilance dans leur comptabilité. En effet, l’opération peut être considérée comme une manœuvre visant à alléger artificiellement les charges de la SCI par l’administration fiscale. Les conséquences peuvent être graves et la société s’expose à payer une majoration de 80% des impôts initialement dus.
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