5 minutes pour comprendre le vocabulaire de la SCI

information fournie par Le Particulier •18/10/2023 à 08:30

Découvrez l’intérêt des sociétés civiles immobilières pour les investissements immobiliers en groupe. ( crédit photo : Shutterstock )

Les sociétés civiles immobilières sont particulièrement intéressantes pour investir à plusieurs dans l’immobilier. Avant de créer une SCI, il faut en comprendre le fonctionnement et le vocabulaire... Parts sociales, SCI à l’IS ou à l’IR, RCS, SCI construction-vente ou de jouissance : on fait le point.

Sommaire:

• Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI)?
• Pourquoi investir dans une SCI?
• 5 types de SCI pour pouvoir choisir selon vos besoins
• Comment se prennent les décisions au sein d’une SCI?
• Comment sont distribués les dividendes issus de la SCI?
• Pourquoi choisir de créer une SCI pour votre transmission?
• SCI à l’IS ou à l’IR: quel régime choisir?

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI)?

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des entreprises immatriculées au registre du commerce et des sociétés (RCS). Selon les données du Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce, en 2022, sur les quelque 580.000 entreprises créées en France, près de 89.000 étaient des SCI .

Les SCI permettent à des associés (au moins deux) de lancer des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion immobilière. Il est possible de créer une SCI entre membres d’une même famille: les SCI familiales. Créer une SCI permet aux associés de valoriser les biens détenus, d’en tirer des revenus et de bénéficier d’avantages fiscaux.

Pourquoi investir dans une SCI?

De plus en plus de Français optent pour une SCI pour se constituer un patrimoine. Ils achètent et investissent à plusieurs dans l’immobilier locatif. De plus, la SCI permet d’effectuer des donations de parts sociales en franchise de droits. Elle autorise aussi la séparation entre les biens de la SCI et l’activité professionnelle des associés. En cas de faillite de la SCI, le patrimoine personnel de chacun est protégé.

5 types de SCI pour pouvoir choisir selon vos besoins

• La SCI de gestion ou de location : elle permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens privés.

• La SCI familiale : elle fonctionne comme la SCI de gestion, mais les associés sont de la même famille.

• La SCI construction-vente : elle permet de faire construire, puis de revendre immédiatement le bien.

• La SCI d’attribution : elle permet aux associés de rénover et de partager un bien immobilier en plusieurs lots. Ils en ont la jouissance à hauteur de leur apport au capital.

• La SCI de jouissance à temps partagé : elle donne accès aux associés à un bien immobilier pour une durée d’occupation relative à leur apport.

Comment se prennent les décisions au sein d’une SCI?

Le fonctionnement de la SCI est régi par des statuts . Ils décrivent notamment les modalités de prise de décision et les droits et devoirs de chacun. Les associés désignent un gérant, chargé de la gestion courante du patrimoine immobilier. Lors d’assemblées, les associés décident de l’orientation de la SCI. Selon les statuts de la société, ils votent les décisions à l’unanimité. Parfois, pour la nomination ou la révocation du gérant, seule la moitié des votes + 1 voix est nécessaire.

Les assemblées permettent de voter des décisions importantes pour la SCI: transfert du siège social, changement de dénomination sociale, changement de forme juridique…

Comment sont distribués les dividendes issus de la SCI?

Si la SCI réalise des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes aux associés. Toutefois, seules les SCI imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent distribuer des dividendes. Ces derniers sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et «peuvent être soumis à cotisations sociales quand la part distribuée aux associés excède 10% du capital social», indique le site service-public.fr .

Les dividendes sont généralement versés proportionnellement aux parts sociales des associés, mais il est possible de réaliser une distribution sans proportionnalité, si les statuts de la SCI le précisent.

Pourquoi choisir de créer une SCI pour votre transmission?

L’un des principaux avantages de la SCI est de pouvoir organiser sa succession. En effet, les associés peuvent décider à l’avance la donation de leurs parts. Ils peuvent les transmettre progressivement à leurs enfants, tout en bénéficiant de l’abattement sur les droits de donation à hauteur de 100.000 euros, tous les 15 ans.

SCI à l’IS ou à l’IR: quel régime choisir?

Le choix de l’un ou l’autre de ces deux régimes d’imposition doit être tranché à la création de la SCI. Avec une SCI IR, la fiscalité est transparente: les revenus générés par la SCI viennent s’ajouter aux autres revenus de l’associé. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’applique. Vous bénéficiez alors de nombreux avantages: choix entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier SCI, une exonération de plus-value après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans, la possibilité de déduire certaines charges… Mais si les bénéfices sont importants, le taux marginal d’imposition peut également être élevé.

Une SCI IS est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 25% (15% sur les bénéfices inférieurs à 38.120 euros). C’est un régime intéressant pour déduire les droits d’enregistrement ou de notaire, la rémunération du gérant… De plus, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire obligatoire de 30% ou à l’imposition marginale d’impôt sur le revenu. La taxation des plus-values professionnelles est au taux de 26,5% contre 19% avec une SCI IR.