En achetant les locaux de votre entreprise via une SCI, vous allégez la charge d’emprunt de l’entreprise et vous facilitez votre transmission de patrimoine à vos enfants.
Sommaire:
- La SCI, une structure souple pour gérer le patrimoine immobilier de l’entreprise
- Constituer une SCI: les avantages pour le dirigeant et l’entreprise
La SCI, une structure souple pour gérer le patrimoine immobilier de l’entreprise
Le choix du mode de détention de l’immobilier professionnel comporte des enjeux juridiques, économiques et fiscaux. L’immeuble professionnel peut figurer au patrimoine professionnel ou privé de l’exploitant. Ainsi, un chef d’entreprise peut acquérir les locaux utilisés dans le cadre de son activité professionnelle via une SCI . Ensuite, il les met à disposition de l’entreprise au moyen d’un bail. Ce montage permet de dissocier l’immobilier d’entreprise de l’entreprise proprement dite.
La SCI est une société civile ayant pour objet l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Il s’agit d’une structure souple, pouvant s’adapter à des situations familiales et professionnelles diverses. La société peut être constituée avec un capital social d’un seul euro. Elle nécessite au moins deux associés et un gérant. L’un des associés peut être gérant.
Constituer une SCI: les avantages pour le dirigeant et l’entreprise
- Distinguer patrimoine immobilier professionnel et personnel
Recourir à une SCI permet au chef d’entreprise de détenir ses biens immobiliers professionnels dans son patrimoine privé. Dans ce cas de figure, la SCI est propriétaire des locaux utilisés par l’entreprise. Cette dernière est locataire. Par conséquent, si l’entreprise rencontre des difficultés financières, ses créanciers ne peuvent pas se retourner contre la SCI. Les immeubles professionnels sont à l’abri en cas de procédure collective.
- Préserver la capacité d’emprunt de l’entreprise
L’ emprunt financier réalisé pour acquérir le bien immobilier utile à l’entreprise est contracté par la SCI. Ainsi, l’entreprise bénéficie d’une capacité d’endettement intouchée. Celle-ci lui permet de financer d’éventuels autres investissements.
- Offrir des revenus fonciers au chef d’entreprise
Le chef d’entreprise détient la majorité des parts sociales de la SCI. L’entreprise verse un loyer à la SCI. Ce dernier doit correspondre à la valeur locative de l’immeuble. Or, le bénéfice de la SCI est réparti entre les associés, après déduction des charges. Le chef d’entreprise en perçoit une fraction. Ces loyers représentent donc une source de revenus complémentaires pour lui. En outre, une cession de l’entreprise n’oblige pas le dirigeant à se séparer de ses parts de SCI. Il peut continuer à percevoir les loyers versés par l’entreprise après son passage en retraite ou si les locaux sont loués à une autre entité. Il s’agit d’un placement financier intéressant, par exemple pour financer une retraite.
- Faciliter la transmission de patrimoine
L’un des principaux avantages de la constitution d’une SCI pour y loger des locaux professionnels est de simplifier la transmission de ces derniers. En effet, la SCI est divisée en parts sociales. Elles peuvent être détenues par plusieurs associés.
Le dirigeant d’entreprise peut transmettre progressivement son patrimoine immobilier, en faisant entrer ses enfants au capital de la SCI. Il profite d’une fiscalité allégée grâce aux abattements sur les donations. Il peut également recourir au démembrement de propriété , en donnant seulement la nue-propriété pour conserver l’usufruit. Après son décès, la gestion du bien immobilier en SCI est plus souple qu’avec le régime de l’indivision. Si un héritier souhaite céder ses parts, il peut le faire simplement.
La détention du patrimoine professionnel au travers une structure distincte de l’entreprise peut également faciliter sa revente à un tiers. L’actif immobilier représente un poste lourd dans le bilan d’une entreprise. Sans locaux d’exploitation, la valeur de l’entreprise est plus faible. Elle est donc plus facilement cessible.
Comment déclarer les revenus d’une SCI?
Les associés d’une SCI ont le choix entre deux régimes fiscaux: l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans le cas d’une SCI à l’IR, chaque associé doit déclarer la quote-part des revenus fonciers perçus dans sa déclaration de revenus personnelle. Pour une SCI à l’IS, les bénéfices de la société sont imposés à un taux fixe de 25%. Il est possible de bénéficier d’un taux réduit de 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfices. L’avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir déduire les charges et amortir les biens immobiliers. Si les associés perçoivent des dividendes, ceux-ci sont imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers.
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