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Le droit de préemption du locataire est encadré et limité
Dernière mise à jour le : 08/07/2020

crédit photo : Andrey Gorgots/Shutterstock / Andrey Gorgots

Un locataire bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente de son logement : il est prioritaire pour l'acquérir. Toutefois, ce droit est limité. Il peut s'exercer en cours de bail en cas de vente à la découpe ou de subdivision de l'immeuble. Toutefois, le droit de préemption s'exerce le plus souvent en fin de bail.

Le droit de préemption, une protection pour le locataire

Dans le domaine de l'immobilier, le locataire a le droit d'acquérir en priorité le bien qu'il occupe dans certaines situations précises. Ce droit s'applique uniquement pour les logements loués vides et à usage d'habitation principale.

Ce droit de préemption du locataire est destiné à le protéger en lui permettant de rester dans le bien qu'il occupe. Il s'étend à son conjoint, à son partenaire de Pacte Civil de Solidarité (PACS) et à son ou ses colocataires. La liberté contractuelle du propriétaire est donc limitée par la loi.

Les conditions d'exercice du droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire existe dans seulement trois situations:

  • En fin de bail, en cas de congé adressé par le propriétaire.
  • En cours de bail, en cas de vente par appartement d'un immeuble comprenant plus de cinq logements (vente à la découpe).
  • En cours de bail, en cas de mise en copropriété d'un immeuble (le propriétaire de l'immeuble met en vente un appartement, par exemple). On parle alors de subdivision.

Le droit de préemption en fin de bail

Lorsqu'un propriétaire-bailleur souhaite vendre son bien immobilier en fin de bail et libre de tout occupant, il doit avertir son locataire par Lettre Recommandée avec Avis de Réception (LRAR) six mois avant la fin du bail. Le document envoyé doit mentionner le prix et les conditions de vente du logement. Ce congé vaut proposition de vente auprès du locataire.

Si le locataire ne souhaite pas préempter le logement, il doit quitter les lieux à la fin du bail. En revanche, s'il souhaite exercer son droit de préemption, il bénéficie d'un délai de quatre mois pour acquérir le logement (deux mois seulement s'il n'a pas recours à un prêt).

Le droit de préemption en cas de vente de l'immeuble

Lorsqu'un propriétaire-bailleur vend par appartement l'intégralité d'un immeuble comprenant plus de cinq logements, il doit faire parvenir au locataire une offre de vente contenant le prix et les conditions de vente de son logement, par LRAR.

Le locataire ne reçoit pas congé et n'est donc pas tenu de quitter son logement. Il peut exercer son droit de préemption pendant une durée de quatre mois.

Toutefois, ce droit de préemption est supprimé si:

  • L'acquéreur de l'immeuble décide de proroger de six ans le bail en cours.
  • La commune exerce sont Droit de Préemption Urbain (DPU).
  • La vente est réalisée au profit d'un organisme HLM ou d'une Société d'Economie Mixte.

Le droit de préemption en cas de subdivision de l'immeuble

Le locataire bénéficie également d'un droit de préemption lorsque le propriétaire de tout l'immeuble décide de le subdiviser (l'immeuble devient une copropriété) et de vendre son logement. Il doit s'agir de la première vente. Le propriétaire doit faire parvenir au locataire une offre de vente contenant le prix et les conditions de vente, par LRAR.

Le locataire occupant le logement destiné à la vente ne reçoit pas congé et n'est donc pas tenu de quitter son logement. Il peut exercer son droit de préemption pendant une durée de deux mois.

A savoir

Lorsque le bailleur propose à un autre acquéreur son bien immobilier à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre de vente doit être adressée au locataire. Elle est valable un mois à compter de sa réception par le locataire. Dans les faits, le locataire bénéfice donc d'un nouveau droit de préemption.

Les limites du droit de préemption du locataire

Le droit de préemption du locataire n'est pas applicable:

  • Lorsque le propriétaire vend le bien à un de ses parents ou alliés (parents du conjoint) jusqu'au troisième degré (neveux, nièces, oncles, tantes, arrière-grands-parents).
  • Si l'immeuble est jugé insalubre.
  • Si au moins un quart de la superficie de l'immeuble est loué dans le cadre de la loi de 1948.
  • Si le bail correspond à une location saisonnière.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son logement dans trois situations: en fin de bail si le propriétaire souhaite vendre le logement libre et en cours de bail si l'immeuble fait l'objet d'une vente à la découpe ou d'une subdivision. Toutefois, ce droit de préemption a des limites.

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