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Une faille juridique détectée dans certains crédits immobiliers

Primaliance 07/10/2015 à 00:00

Certaines banques calculent les intérêts d'un crédit immobilier sur la base de l'année lombarde qui compte 360 jours plutôt sur 365 jours. Une irrégularité qui peut être portée en justice et qui concernerait d'après la société de conseil les Expertiseurs du Crédit près d'1/4 quart des crédits immobiliers octroyés aux particuliers.

Les banques se font du souci. On les comprend. D'après la société de conseil les Expertiseurs du Crédit les irrégularités qui entacheraient près d'1/4 des crédits immobiliers (bien en direct ou SCPI) concerneraient entre 1,5 et 2 millions de clients. Une épée de Damoclès de 84 mds € plane au-dessus de la tête des banques. Explications.

Certaines banques, calculent le montant des mensualités des crédits immobiliers sur la base de l'année lombarde soit 360 jours et non pas sur l'année civile (365 jours). Ce décalage de 5 jours entraîne logiquement un surcoût pour le client.

Exemple : l'investisseur en SCPI qui prend un crédit de 100 000€ à 3,8 % paie sur 15 jours d'intérêts 158,33€ sur 360 jours et 156,16€ sur 365 jours. Un écart certes, minime mais « sur le principe cette opacité est attaquable". Preuve s'il en est, cette pratique a été condamnée autant par le parlement européen (1998) que par la justice ou par la DCCRF (2005). Pourquoi ? Car « une telle clause, qui ne tient pas compte de la durée réelle d'une année civile et qui ne permet pas au consommateur d'évaluer le surcoût qui est susceptible d'en résulter à son détriment, est de nature à créer un déséquilibre au détriment d'un consommateur ».On ne peut plus clair !

« Simple techniquement, très pointu juridiquement » ce vice de forme peut entraîner l'annulation du taux d'intérêt négocié à l'ouverture du crédit. Il sera alors remplacé par le taux légal c'est à dire le taux auquel les banques se re-financent auprès de la banque centrale européenne… soit un taux très attractif : 0,71 % en 2012, 0,04 % en 2013 et 2014. D'après les Expertiseurs du Credit, qui rappelle que le montant moyen d'un crédit immobilier avoisine les 175.000 euros le gain s'élèverait en moyenne à 44.000€. Pour cause, "la substitution au taux légal concerne toute la durée du crédit : il y a donc une restitution sur les mensualités passées et une révision à la baisse de celles qui restent". A noter que c'est l'année de la signature du crédit qui est prise en compte sachant que toute contestation est généralement prescrite au bout de 5 ans.

Pour l’emprunteur, 2 solutions. Un accord amiable avec l'établissement financier afin de renégocier le crédit sur des bases légales ou une assignation en justice auprès du tribunal de Grande Instance. Attention toutefois. Avant de s'engager dans une démarche contentieuse, il convient de s'assurer de la réalité de la « fraude » et de vérifier que les intérêts sont bien calculés sur 360 jours. En effet, dans le cas où la demande serait infondée, la banque peut demander en retour des dommages et intérêts. Bref, prendre les conseils d'un avocat spécialisé est vivement recommandé. Dernier point, l'existence de cette pratique a déjà été constatée à la Caisse d'Epargne, à la Banque Populaire dans certaines banques régionales ou au LCL.

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