SCPI : fiscalité, coûts induits et risques

information fournie par BFG Capital •22/05/2018 à 12:30

Il faut bien intégrer les paramètres fiscaux avant d'investir dans une SCPI. (Crédits:Chuttersnap)

Actuelle star des solutions d’investissement, la SCPI permet d’investir dans l’immobilier sans en supporter les contraintes, et rapporte vraisemblablement tout autant de sécurité.Si nous ne sommes pas trop loin de la vérité, il convient en revanche de nuancer le propos, car derrière l’opportunité fiscale que représente la Société Civile de Placement Immobilier, il faut se rappeler qu’il existe tout de même une fiscalité afférente pour les associés de SCPI, ainsi que des coûts, frais et autres risques induits par cet investissement.C’est ce que l’on propose de vous expliquer aujourd’hui, dans notre point juridique et fiscal !

Le régime fiscal de la SCPI : si simple que cela ?

En achetant des parts sociales de SCPI, les investisseurs deviennent associés de ladite Société Civile de Placement Immobilier. Qui dit associé dit réception de dividendes.

Or, la SCPI bénéficie du principe de semi-transparence fiscale (au sens de l’article 8 du Code général des impôts). Cela veut dire que les bénéfices réalisés par la SCPI sont imposés au nom personnel des associés, selon le résultat effectué par la SCPI, et en fonction de la fraction des droits possédés par les associés (en d’autres termes, leur nombre de parts).

Pour des associés personnes physiques, les revenus de la SCPI sont imposés à quatre niveaux :

-           Les loyers perçus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers (n’étant pas financiers, ils sont exclus de la flat-tax), à hauteur de la part de résultat qu’ils touchent selon les droits acquis au sein de la SCPI. Ils obéissent par conséquent au barème suivant pour l’année 2018

Source BFG Capital

Au taux d’imposition vous correspondant, il vous faudra ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.

-           Les sommes issues de placements de trésorerie, comme les placements financiers, sont imposées dans la catégorie des revenus capitaux mobiliers.

-           Pour les dividendes, distributions assimilées et intérêts, il s’agira d’un prélèvement forfaitaire obligatoire (sous forme d’acompte s’imputant sur le revenu), non libératoire. Le taux sera de 21% pour les dividendes et distributions assimilées, et de 24% pour les intérêts. Le tout, basé sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme exposé plus haut.

-           En cas de cession, il conviendra de voir s’il s’agit de moins-values ou de plus-values. Pour ces dernières, s’il s’agit de plus-values de cession de valeurs mobilières, ce sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (+ 17,2% de prélèvements sociaux). Pour les plus-values de cessions de parts de la SCPI, ou de cession d’immeubles de la SCPI, cela relèvera du régime des plus-values immobilières. L’imposition se fait alors au taux proportionnel de 19%, majoré des 17,2% de prélèvements sociaux.

Il est donc important d’avoir ces informations en tête afin de préparer au mieux l’avenir fiscal de son investissement en SCPI. Toutefois, le mauvais calcul de certaines personnes est de penser que la taxation des SCPI soit faite sur des revenus déjà existants. Or, il s’agit en réalité d’une taxation sur des revenus inexistants jusqu’alors, que vous créez grâce à votre investissement. Les revenus taxés sont donc nouveaux, et vous percevez bien-sûr un reliquat.

(Crédits:BFG Capital)

Y’a-t-il des frais en sus à verser ?

Oui, car il existe effectivement des frais afférents à l’investissement, comme les frais de souscription à la société de gestion, qui varient selon la société, et sont généralement compris entre 5 et 12% du montant souscrit. Ils constituent des frais d’entrée, payables en une seule fois dès l’acquisition. Existent également des frais de gestion annuels, qui correspondent généralement à 10% hors taxe des loyers encaissés. Mais la pratique fait que l’investisseur, à la perception de ses loyers, ne subit pas ce coût : c’est donc tout à fait indolore pour lui.

En cas de recours à une cession de parts de SCPI à capital fixe via un “marché secondaire” des SCPI à capital fixe, une commission de cession sera à la charge de l’acheteur. Celle-ci est également accompagnée de droits d’enregistrement. Il est à souligner que cette commission est payée uniquement à la sortie, ce qui laisse supposer qu’un gestionnaire de SCPI a une telle confiance en l’évolution de son véhicule, qu’il préfère favoriser une commission sur un prix de sortie inconnu (mais vraisemblablement supposé à la hausse), qu’une commission sur un prix d’entrée fixe.

Il n’existe pas de “marché secondaire” pour les SCPI à capital variable. Néanmoins, tout demande de retrait portée à la connaissance de la société de gestion devra être compensée par une souscription nouvelle : dès lors, la société de gestion devra déterminer un prix de retrait.

Mon investissement est-il sécurisé au niveau de mon rendement ?

Quoiqu’il arrive, et bien que la pierre papier présente une sécurité supplémentaire par rapport aux autres OPCVM, l’investissement en parts de SCPI, comme tous les placements aux rendements élevés, n’est jamais garanti. Il comporte évidemment un risque de baisse de rendement. De nos jours, la moyenne de rendement de la plupart des SCPI qui se trouvent sur le marché culmine à environ 4%. Ce chiffre reste bien entendu très honorable, vu les rendements des autres supports d’investissement d’aujourd’hui (livrets A, LDDS, assurances-vie médianes). Ce score sera même sûrement revu à la hausse, vu la remontée des loyers en région parisienne et le retour de la croissance.

Que retenir ?

La chose à ne jamais oublier est que l’investissement en parts de SCPI, du fait de la liquidité de celles-ci, n’est jamais garanti, au même titre que l’immobilier sous toutes ses formes (locatif, direct, fiscal…). Des frais et des risques liés à ce placement existent, certes, mais gardons à l’esprit que cela sera le cas pour tout investissement, dès lors qu’on en attend un rendement élevé.

Achevé de rédiger le 16 mai 2018, par Amine Mostefaï, chargé des affaires juridiques, et Marine Lagaude, responsable front-office chez BFG Capital