En SCPI, les frais sont déduits directement des dividendes que vous percevez.
Sommaire:
- Les frais de souscription en SCPI: combien ça coûte?
- Les frais de gestion en SCPI: combien ça coûte?
- Les frais de cession en SCPI sont payés par l’acheteur
- Les frais de suivi et pilotage des travaux
Les frais de souscription en SCPI: combien ça coûte?
Le prix d’une part de SCPI se compose de deux éléments:
- La valeur nominale du placement (bureau, commerce…),
- Une prime d’émission que l’on appelle «frais de souscription». Le montant varie généralement entre 8% et 12% de la valeur de part, TTC.
Ces frais sont utilisés par les sociétés de gestion pour augmenter leur capital. Quand vous investissez, l’épargne «travaille» dans sa totalité, frais de souscription compris. Ces derniers sont investis par la société. Ainsi, l’impact des frais de souscription se ressent pour l’investisseur seulement au moment de la revente des parts. La valeur de retrait d’une part de SCPI est minorée des frais de souscription. Ainsi, il est intéressant de conserver ses parts le plus longtemps possible pour tenter d’optimiser la rentabilité du placement. La durée minimale recommandée par les conseillers en gestion de patrimoine est de 8 ans de détention .
Les frais de gestion en SCPI: combien ça coûte?
Selon les SCPI, le montant des frais de gestion vaut entre 7% et 18% du montant des revenus locatifs bruts, selon les données de Portail SCPI. Ces frais visent à rémunérer la société de gestion pour les différentes missions accomplies:
- Gestion du parc immobilier,
- Gestion de la trésorerie,
- Diffusion de l’information auprès des investisseurs à travers la publication de différents bulletins et rapports.
- Organisation des assemblées générales,
- Recours à des experts,
- Règlement des diverses assurances, de la taxe foncière…
Ces frais sont prélevés directement sur les loyers. Ainsi, vous percevez des revenus nets de frais de gestion. La commission de gestion est réglée trimestriellement. Des acomptes mensuels sont prélevés par la société de gestion, en fonction du rythme d’encaissement des loyers.
Les frais de cession en SCPI sont payés par l’acheteur
Les frais de cession de parts de SCPI s’appliquent essentiellement aux structures dites «à capital fixe». Ils correspondent à la commission perçue par la SCPI au moment de la mise sur le marché des offres d’achat et de vente de deux associés, dans le cadre d’une transaction de gré à gré. En règle générale, l’acheteur les paie.
Les frais de suivi et pilotage des travaux
Les commissions de suivi ou de pilotage des travaux de biens immobiliers appartenant à une SCPI sont perçues par les sociétés gestionnaires. Ils sont imputés directement sur les loyers perçus, avant le versement des dividendes aux associés. Toutes les SCPI n’appliquent pas forcément des frais liés à de gros entretiens.
Les frais de retrait: pour certaines SCPI seulement
Ces frais existent seulement dans les SCPI sans frais de souscription. Les sociétés de gestion les mettent en place pour mieux inciter les investisseurs à conserver leurs parts le plus longtemps possible. L’objectif est d’empêcher les mouvements trop fréquents d’aller-retour des épargnants. La commission de retrait peut atteindre 5% du prix de la part pendant les 3 premières années de détention. Au-delà d’une certaine durée de détention des parts, ces frais de retrait sont suspendus.
Investir sur le long terme: un moyen de réduire les frais de votre investissement en SCPI
La SCPI est le placement à long terme par excellence. La majorité des conseillers en gestion de patrimoine recommande de conserver vos parts au minimum 10 ans. En effet, le prix de la part de SCPI fluctue. Il peut varier à la hausse ou à la baisse selon les années. Pour éviter de subir les effets de cycle du marché, mieux vaut garder vos parts le plus longtemps possible. De plus, au moment de vendre vos parts, vous êtes soumis aux différentes minorations: celle des frais de cession et celle des frais des souscriptions. Ces dépenses annexes viennent grever votre rendement. Mieux vaut donc l’avoir optimisé durant le temps de détention. En outre, les SCPI vous permettent d’obtenir des abattements fiscaux sur votre plus-value, en fonction de la durée de détention de vos parts. La base d’imposition est réduite de 6% par an dès la 6e année de détention. Cela revient à annuler tout impôt sur la plus-value après le 23e anniversaire de détention de vos parts de SCPI. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération d’impôt est totale à partir de la 30ème année de détention.
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