Virginie, cadre et mère célibataire, aimerait investir dans les SCPI pour sécuriser son avenir financier et préparer sa retraite.
Sommaire:
- Virginie souhaite faire fructifier son épargne et faire les bons choix d’investissement
- Les SCPI, un placement à considérer sur la durée
- Combien Virginie doit investir en SCPI pour financer les études de sa fille?
- Quel régime fiscal pour l’investissement de Virginie dans les SCPI?
- Quel type de SCPI choisir pour faire le meilleur investissement?
Virginie souhaite faire fructifier son épargne et faire les bons choix d’investissement
Virginie est cadre dans une entreprise de grande distribution. Elle est une jeune mère célibataire de 35 ans. Consciencieuse et pragmatique, Virginie souhaite sécuriser son avenir financier pour trouver des ressources complémentaires chaque mois et pour financer la future scolarité de sa fille. Pour l’aiguiller, elle peut compter sur son père Antoine: il est conseiller financier. Antoine suggère à Virginie d’investir une partie de son épargne dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Pour Antoine, ce placement est pertinent: l’immobilier représente une valeur refuge. C’est donc un placement cohérent au regard du désir de sécurité de Virginie et de sa capacité d’investissement de 300 euros par mois. De plus, Virginie a besoin d’être affranchie des contraintes de la gestion locative directe. Or, avec des parts de SCPI, elle n’a aucune gestion quotidienne à assumer. Elle peut acquérir des parts dans des biens immobiliers différents (bureaux, commerces, entrepôts…) et bénéficier d’une quote-part sur les revenus locatifs engendrés par la société. En outre, le ticket d’entrée est modeste. On peut en trouver à partir d’une centaine d’euros, en fonction des gestionnaires. Pour tous ces arguments, Virginie est intéressée par l’idée d’ investir en SCPI . Toutefois, elle se demande encore combien elle doit investir et s’il s’agit d’une opération vraiment rentable.
Les SCPI, un placement à considérer sur la durée
Avec une durée de conservation minimale recommandée d’environ 8 ans, Virginie doit considérer le placement en SCPI comme un placement à long terme. Elle est déjà propriétaire de sa résidence principale, dont elle rembourse l’emprunt chaque mois. Son salaire lui permet de mettre de l’argent de côté en plus. Elle peut donc investir et bloquer des sommes sur une durée de 8 ans.
Combien Virginie doit investir en SCPI pour financer les études de sa fille?
Pour déterminer si les SCPI peuvent réellement apporter un complément de revenu significatif à Virginie, il faut d’abord comprendre les rendements moyens de l’opération et les montants à investir. Les taux de rendement des SCPI («Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM)») varient entre 4% et 6% par an. Selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), la performance moyenne toutes SCPI confondues s’est établie à 4,52% en 2023.
Virginie décide d’acquérir chaque mois une part de SCPI à 300 euros, soit 3600 euros investis par an. Cela représente un total de 28.800 euros investis si elle renouvelle cette stratégie chaque année pendant 8 ans (300 euros X 96 mois). Avec un rendement annuel moyen de 4,5%, le gain total après 8 ans s‘élèverait à environ 5832 euros. Cependant, cette somme exclut les frais d’acquisition des parts de SCPI. En outre, Virginie doit aussi enlever à cette somme l’imposition liée aux SCPI. Or, le montant de l’imposition sur ce placement varie en fonction de la situation personnelle de Virginie.
| Capital versé en SCPI (avant frais acquisition) | Rendement | Loyers perçus (hors délai de jouissance) et calculés sur une année pleine de détention | |
| Année 1 | 3600 euros | 4,50% | 162 euros |
| Année 2 | 7200 euros | 4,50% | 324 euros |
| Année 3 | 10.800 euros | 4,50% | 486 euros |
| Année 4 | 14.400 euros | 4,50% | 648 euros |
| Année 5 | 18.000 euros | 4,50% | 810 euros |
| Année 6 | 21.600 euros | 4,50% | 972 euros |
| Année 7 | 25.200 euros | 4,50% | 1134 euros |
| Année 8 | 28.800 euros | 4,50% | 1296 euros |
| Total loyers perçus en 8 ans | 5832 euros |
Quel régime fiscal pour l’investissement de Virginie dans les SCPI?
Sous les conseils avisés de son père Antoine, Virginie entreprend une réflexion approfondie sur la gestion fiscale de ses investissements. Elle découvre alors les deux régimes fiscaux liés aux SCPI:
Pour bénéficier du régime micro-foncier, plusieurs conditions doivent être remplies, notamment:
- Être propriétaire d’un bien immobilier loué nu,
- Toucher des revenus fonciers inférieurs à 15.000 euros bruts annuels.
Le choix de la fiscalité s’impose pour Virginie. En effet, elle est automatiquement assujettie à la réglementation entourant le régime réel (puisqu’elle n’a pas de logement mis en location). Elle est imposée dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. Ses revenus de SCPI sont alors taxés à hauteur de 47,2% (30% + 17,2%). L’exemple montre que pour obtenir des revenus en SCPI intéressants, Virginie a tout intérêt à acquérir un nombre conséquent de parts. Dans ce but, elle peut réinvestir les loyers perçus pour acquérir davantage de parts, augmentant ainsi la taille de son portefeuille d’investissement à mesure des années. Toutefois, pour des gains intéressants, elle doit maintenir cet investissement sur une période prolongée.
À savoir
Avec le régime réel, Virginie peut réduire son assiette fiscale en déduisant certaines charges spécifiques: intérêts d’emprunt, l’assurance décès invalidité, frais financiers d’un crédit immobilier.
Quel type de SCPI choisir pour faire le meilleur investissement?
Pour Virginie, l’enjeu de l’investissement en SCPI est aussi la diversification de son portefeuille. Elle dispose déjà de livrets bancaires et d’un contrat d’assurance-vie. Investir en SCPI, c’est placer son argent sur un secteur absent de ses investissements pour le moment: l’immobilier.
Pour Virginie, il est pertinent d’investir dans différentes SCPI spécialisées sur divers types d’actifs immobiliers: immeubles de bureaux, commerces, résidentiels, entrepôts, EHPAD…. Cette diversification répartit au mieux les risques. Ainsi, si un secteur immobilier se porte mal, les autres secteurs peuvent compenser. Si l’immobilier de bureaux se porte mal, le secteur résidentiel peut être en plein essor. Il en va de même pour les autres secteurs, puisqu’ils sont relativement indépendants les uns des autres. Pour l’investisseur, c’est une sécurité.
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