Pourquoi la mairie de Paris gonfle-t-elle le nombre de logements inoccupés?

information fournie par Le Figaro •07/12/2023 à 06:00

(Crédits photo : Pexels - Snapwire )

Selon les chiffres d'une étude de l'Atelier parisien d'urbanisme sur lesquels s'appuie la Mairie, la capitale compterait 19% de logements inoccupés. En fait, seuls une minorité de ces 262.000 logements sont récupérables. Explications.

Le chiffre est énorme, inacceptable. En pleine crise de l'immobilier et du logement, la capitale compterait 262.000 logements inoccupés, soit 19% du parc, selon une étude de L'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) , structure sur laquelle Paris et sa métropole s'appuient pour suivre les évolutions urbaines et sociétales. «C'est une étude très importante qui montre que malgré nos efforts de production de logements et de logements sociaux en particulier, le solde net disponible pour les résidents permanents diminue, souligne Emmanuel Grégoire, premier adjoint de la maire de Paris, en charge de l'urbanisme. Et ce sujet n'est pas qu'une préoccupation parisienne mas bien un problème que l'on rencontre dans toutes les grandes villes attractives et les zones très touristiques.»

De son côté, le communiste Jacques Baudrier, adjoint au Logement (en remplacement d' Ian Brossat , devenu sénateur) compte bien s'appuyer sur cette étude pour continuer à faire grimper les taxations sur les logements vacants et les résidences secondaires. «Lorsqu'on a lancé l'idée de ces taxations il y a 10 ans, elles ont été qualifiées de confiscatoires et de soviétiques mais regardez aujourd'hui le nombre de municipalités LR qui les appliquent» , se délecte-t-il. Une chose est sûre: tous les spécialistes et toutes les études s'accordent à reconnaître que les logements vacants progressent et que c'est un mal à combattre.

Les différents types de vacance

Cela étant dit, les chiffres avancés à chaque fois laissent entendre qu'il y a un immense vivier disponible dans lequel on doit pouvoir puiser abondamment. Or, à y regarder de plus près, le nombre logements réellement inoccupés est bien plus réduit. De l'aveu même de Jacques Baudrier, sur ces 262.000 logements, seuls 100.000 seraient mobilisables, et c'est son estimation très optimiste. En effet, l'une des principales composantes de ce total provient des logements vacants, ceux qui sont déclarés vides d'habitants lorsque l'Insee les recense. Ce chiffre mêle aussi bien les logements vides depuis quelques jours que depuis quelques années. Et à Paris, il est stable depuis des années autour de 9%. Et sur ces 9%, on admet y compris à la mairie de Paris qu'il y a une vacance «frictionnelle» de 7% et que ce qui compte c'est la vacance «structurelle», ces logements vides depuis 2 ans et plus (que l'on peut pister grâce à la fiscalité sur les logements vacants qui augmente). On parle donc ici de 2% du parc, soit 30.000 logements.

Par ailleurs, l'étude agrège dans ces logements inoccupés les résidences secondaires et les logements occasionnels (pour des raisons professionnelles) en soulignant qu'il s'agit là des logements inoccupés «au sens de l'Insee» . Interrogé sur ce point, le vénérable institut de la statistique précise qu'il a bien une définition officielle des logements vacants mais pas des logements inoccupés. Ce à quoi l'Apur rétorque, avec raison, que le concept est utilisé dans certaines études de l'Insee et même de la Fnaim . Si les frontières entre les logements inoccupés et les résidences secondaires ou occasionnelles sont poreuses, il est difficile d'admettre que l'intégralité de ces 134.000 habitations parisiennes sont «inoccupées».

42,5% des propriétaires de résidences secondaires sont Franciliens

Ce sont d'ailleurs ces résidences secondaires qui ont fortement progressé ces dernières années passant de 5,7% du parc en 1999 à 9,6% en 2020, soit un chiffre proche de la moyenne nationale. Une explosion derrière laquelle l'Apur lit l'explosion du phénomène Airbnb . Il est vrai que l'étude dispose de deux arguments forts qui interpellent: 42,5% des propriétaires de résidences secondaires à Paris sont des Franciliens (et 19,5% des étrangers) et 40% des logements appartenant à des particuliers à Paris sont possédés par des multipropriétaires disposant d'au moins 5 logements en France. En croisant divers éléments, l'étude évalue à 25.000 le nombre de logements Airbnb illégaux. Un chiffre que l'on retrouve dans d'autres estimations et qui constitue clairement un socle d'appartements à remettre dans le circuit de la location traditionnelle.

À cela, Jacques Baudrier rajoute une fourchette très large de 40.000 à 50.000 résidences secondaires et occasionnelles quasiment laissées à l'abandon selon lui. Donc, une bonne moitié des résidences secondaires et occasionnelles ne serviraient à rien ou presque, ce qui parait là encore très large. Au final, on peut s'accorder sur un nombre de 55.000 logements à récupérer (vacance structurelle et Airbnb illégaux) auxquels s'ajoute une proportion plus ou moins importante des 40.000 à 50.000 résidences secondaires délaissées, bien loin des 262.000 logements évoqués.

Dans tous les cas de figure, il y a un nombre grandissant de logements destinés à la résidence secondaire et le phénomène est préoccupant en soi. Mais de là à juger que l'intégralité des nouvelles résidences secondaires et occasionnelles constitue une nuisance, il y a un pas. C'est celui que franchit l'étude en mettant en regard l'augmentation, entre 2011 et 2020, du nombre de logements «inoccupés», soit 72.000, face aux 37.000 créations de logements pour expliquer que cela suscite une perte nette de 35.000 résidences principales.

Il conviendrait d'affiner ce concept de logements inoccupés pour se concentrer sur ceux qui sont trop peu ou trop mal utilisés. En affinant sa cible, le juste combat contre le logement vacant n'en serait que plus crédible et efficace. Il est aussi illusoire d'espérer récupérer l'intégralité de ces 262.000 logements à Paris que les 4,4 millions de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France, dont bon nombre ne deviendront jamais des habitations. Ces chiffres immenses laissent penser, à tort, qu'il n'y a qu'à puiser dans la masse alors qu'il faudra fournir un vrai travail de fourmi pour repérer et récupérer les mètres carrés exploitables.