Point sur la loi Denormandie suite à la fin de la Pinel / iStock.com - U. J. Alexander
Un dispositif axé sur la rénovation des logements anciens
Instaurée en 2019, la loi Denormandie vise à réhabiliter l'immobilier ancien dans les centres-villes des communes de taille moyenne. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces rénovations doivent améliorer l'efficacité énergétique du bien, permettant d'atteindre au minimum l'étiquette E au diagnostic de performance énergétique (DPE). Parmi les travaux éligibles figurent l'isolation thermique, le remplacement des équipements de chauffage obsolètes et les rénovations permettant une amélioration globale de la consommation énergétique d'au moins 30 %.
Des avantages fiscaux attractifs
Tout comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet de réduire ses impôts en fonction de la durée d'engagement locatif. L'abattement fiscal atteint 12 % pour une mise en location de six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans, avec un investissement plafonné à 300 000 euros. Pour être éligibles, les logements doivent respecter un encadrement des loyers, inférieurs en moyenne de 15 % à ceux du marché locatif privé. Les ressources des locataires doivent également respecter des plafonds définis afin de favoriser l'accès au logement pour les ménages modestes.
Une couverture géographique étendue
Contrairement à la loi Pinel, qui se limitait aux zones tendues, la loi Denormandie concerne un large périmètre de plus de 500 communes en 2025. Ces villes sont inscrites dans le programme « Action cœur de ville » ou ont signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). L'objectif est de favoriser la rénovation de l'habitat ancien dans des communes marquées par une déprise économique ou un habitat dégradé. Parmi les villes concernées figurent Carcassonne, Troyes, Lorient, Angoulême ou encore Montluçon, où les prix de l'immobilier restent attractifs. Cette extension géographique offre aux investisseurs une plus grande diversité d’opportunités. Les villes éligibles, souvent situées en dehors des métropoles saturées, présentent un potentiel intéressant en matière de développement économique et démographique, rendant l’investissement à la fois plus abordable et prometteur en termes de rentabilité.
Un taux de rendement compétitif
Investir sous le régime Denormandie présente un potentiel de rentabilité intéressant. Contrairement à l'immobilier neuf souvent onéreux, les biens anciens rénovés offrent un meilleur rendement locatif, estimé à environ 5,5 %. Par ailleurs, la valorisation à la revente est un atout supplémentaire. L’investissement dans ces villes moyennes participe ainsi à une dynamique de revalorisation du patrimoine immobilier français tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux. Grâce à des prix d’achat attractifs et à une demande locative stable dans les villes éligibles, les investisseurs peuvent espérer une rentabilité nette intéressante, en plus de la réduction d’impôt. De plus, en misant sur des biens ayant bénéficié d’importants travaux de rénovation, ils maximisent les chances d’une plus-value en cas de revente.
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