Évaluer la rentabilité demeure une étape cruciale pour assurer une démarche sécurisée avant d’effectuer l’achat. ( crédit photo : Shutterstock )
Sommaire:
- Quelles sont les conditions en vigueur pour profiter du dispositif Pinel+?
- Les réductions d’impôt du Pinel+
- Exemple chiffré du calcul d’un plafond de loyer Pinel+
- Exemple de calcul de la rentabilité locative d’un Pinel+: brute, nette ou nette nette
Quelles sont les conditions en vigueur pour profiter du dispositif Pinel+?
Le Pinel+ ou «Super Pinel» est réservé aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location. Ce dispositif leur permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Cette réduction est soumise à certaines conditions:
- Le logement est situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Le loyer est plafonné en fonction des revenus du locataire et de la zone où le bien est situé.
- Le bien doit atteindre la performance énergétique de la norme RE2020 et justifier d’un DPE classé A.
- Le logement est construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- La durée initiale de location est fixée à 6 ou 9 ans et peut être prorogée jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
- Le logement bénéficie d’une double orientation (à partir de 3 pièces), respecte une surface habitable minimale (28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3…) et possède une surface extérieure.
Les réductions d’impôt du Pinel+
Vous pouvez retrouver la liste des quartiers prioritaires sur le site de l’Agence nationale de la cohésion des territoires. L’ ANIL y publie le plafond des ressources des locataires à respecter et le plafond des loyers applicables par zones géographiques.
Quand toutes ces conditions sont respectées, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la durée de location:
- 12% de réduction d’impôt pour 6 ans de location.
- 18% de réduction d’impôt pour 9 ans de location.
- 21% de réduction d’impôt pour 12 ans de location.
Exemple: Un bien acheté en 2022 d’une valeur de 150.000 euros. Vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 21%, échelonnée sur cette période. Soit 31.500 euros de remise fiscale en tout.
À noter
Le montant maximum de l’investissement locatif pris en compte est fixé à 300.000 euros par an. Cela représente une réduction d’impôt totale de 63.000 euros.
Exemple chiffré du calcul d’un plafond de loyer Pinel+
Avant de calculer la rentabilité d’un bien acheté avec le dispositif Pinel+, les investisseurs doivent anticiper le montant du loyer applicable. Imaginons un appartement acheté à Rennes, une ville située en zone B1. Le montant d’achat du bien immobilier est de 250.000 euros. L’appartement mesure 42m² et possède une terrasse de 8m².
Pour calculer le loyer, il faut suivre quelques étapes:
1. Reprendre la superficie habitable de l’appartement et ajouter 50% de la surface des annexes (ici, la terrasse). Soit: 42m² + (0,5 x 8) = 46m².
2. Appliquer le coefficient multiplicateur suivant: 0,7 + (19/Surface utile du logement). Soit: 0,7 + (19/46) = 1,11.
3. Appliquer cette formule: (Surface utile x Coefficient multiplicateur) x Plafond du loyer de la zone du logement (10,93 euros/m² en zone B1). Soit 46 x 1,11 x 10,93 = 558 euros.
Exemple de calcul de la rentabilité locative d’un Pinel+: brute, nette ou nette nette
La rentabilité locative d’un bien se calcule de différentes manières.
• Calcul de la rentabilité brute du bien. Pour la calculer, il faut appliquer la formule suivante: ((Loyer mensuel x 12)/Prix d’acquisition) x 100. Dans le cas de notre logement, à Rennes, cela donne: ((558 x 12)/250.000) x 100 = une rentabilité de 2,64%.
• Calcul de la rentabilité locative nette. Le calcul précédent est incomplet. Pour être plus précis, il convient de prendre en compte le rendement locatif net, incluant les charges à payer: taxes foncières, travaux d’entretien et de réparations, assurances diverses.
Pour notre exemple de Rennes, la taxe foncière est évaluée à 650 euros, l’entretien de l’immeuble à 100 euros mensuels et l’assurance à 100 euros par mois. Soit un montant de 3.050 euros annuels. Il faut appliquer cette formule mathématique: ((Loyer mensuel x 12) − (Montant des charges)/(Prix d’acquisition) x 100. Soit: ((558 x 12) − 3.050/250.000) x 100 = une rentabilité nette de 1,45%.
• Calcul de la rentabilité nette nette. Le rendement locatif net est peu élevé et c’est normal: il n’inclut pas l’avantage fiscal du Pinel+. Continuons avec ce même bien, loué pendant une durée de 12 ans et donnant droit à une réduction fiscale de 21%. La formule mathématique pour obtenir la rentabilité nette nette s’écrit ainsi: ((Loyer mensuel x 12) − (Montant des charges) + Réduction fiscale/(Prix d’acquisition) x 100. Soit: ((558 x 12) − 3.050 + 52.500/250.000) x 100 = une rentabilité nette nette de 4,9%.
LMNP, l’alternative au Pinel+
Comme le Pinel+, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants. Ce statut est sans contrainte de durée de location ni plafonnement de loyers (hors zones tendues). En outre, en achetant un bien dans une résidence de services, les investisseurs peuvent récupérer la TVA sur leur achat. Le statut LMNP compte
deux régimes
distincts:
•
Le régime micro-BIC.
L’administration fiscale applique un abattement sur le chiffre d’affaires: −50% pour les locaux meublés classiques et −71% pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Il n’est pas possible de déduire vos autres charges supportées.
•
Le régime réel.
En cas de dépassement des plafonds du régime micro-BIC, le régime réel s’applique automatiquement. Il permet aux investisseurs de réduire leurs impôts du montant estimé de la perte de valeur liée à l’usure du bien dans le temps, des charges de copropriété, du montant des travaux effectués, des achats de biens meubles ou encore des intérêts d’emprunt et de la
taxe foncière
.
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