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Les différents régimes d'imposition des revenus locatifs
Dernière mise à jour le : 28/09/2020

Que faut-il savoir sur l'imposition de vos loyers? crédit photo : Asier Romero/Shutterstock / Asier Romero

Que faut-il savoir sur l'imposition de vos loyers? crédit photo : Asier Romero/Shutterstock / Asier Romero

Les loyers tirés de la location d'un logement non meublé sont imposables en tant que revenus fonciers. Ceux issus d'un logement meublé le sont en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux cas, il existe un régime simplifié et un régime réel d'imposition. Le premier permet de calculer votre revenu imposable forfaitairement, le second permet de déduire les charges que vous avez supportées dans l'année.

Sommaire

  • Le régime micro-foncier
  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel d'imposition

Le régime micro-foncier

En cas de location d'un logement vide, vous relevez du régime micro-foncier pour l'imposition de vos loyers si leur montant annuel ne dépasse pas 15 000 € (plafond applicable à l'ensemble des loyers perçus par votre foyer fiscal). Toutefois, vous ne devez pas avoir opté pour un dispositif défiscalisant exclusif du régime micro-foncier, type dispositif Cosse ou Robien.

Vos loyers imposables sont calculés par l'administration fiscale. Celle-ci applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts encaissés dans l'année. Les 70 % restants sont ajoutés aux autres revenus imposables de votre foyer (salaires, retraites...) pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.

Le régime micro-BIC

En cas de location d'un logement meublé, vous relevez du régime micro-BIC pour l'imposition de vos loyers si leur montant annuel ne dépasse pas 72 600 € (plafond applicable aux loyers perçus par chaque membre de votre foyer fiscal). En cas de location de chambres d'hôtes ou de meublés de tourisme, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 176 200 € de loyers annuels.

Vos loyers imposables sont calculés par l'administration fiscale. Celle-ci applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers bruts encaissés dans l'année, ou de 71 % en cas de location de chambres d'hôtes ou de meublés de tourisme. Les 50 % ou 29 % restants sont ajoutés aux autres revenus imposables de votre foyer pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le régime réel d'imposition

Si les loyers encaissés dans l'année dépassent les limites d'application du régime micro-foncier ou micro-BIC, vous relevez du régime réel d'imposition. Il en va de même si vos loyers ne dépassent pas les limites d'application des régimes micros mais que vous optez pour le régime réel.

C'est alors à vous de calculer le montant imposable de vos loyers, en déduisant de vos recettes locatives les charges foncières que vous avez supportées dans l'année et qui ne sont pas récupérables sur vos locataires (frais de gestion, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, dépenses de travaux, intérêts d'emprunt...). En cas de location meublée, vous pouvez aussi déduire chaque année une fraction du prix du bien loué sous forme d'amortissement.

Si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés, vous constatez un déficit foncier. En cas de location vide, votre déficit (sauf la part correspondant aux intérêts d'emprunt) est déductible de vos autres revenus imposables de l'année dans la limite de 10 500 €, et l'excédent est reportable sur vos loyers imposables des dix années suivantes. En cas de location meublée, votre déficit (sauf la part correspondant à vos amortissements) est reportable sans limite sur vos autres revenus imposables pendant six ans si vous avez le statut de loueur professionnel, et sur vos loyers imposables des dix années suivantes si vous avez le statut de loueur non professionnel.

A noter

Vous devez inscrire vos loyers bruts de l'année dans votre déclaration d'ensemble des revenus. L'administration fiscale déduit l'abattement de 30 % des sommes que vous déclarez.

Le prélèvement à la source sur les loyers

Depuis janvier 2019, les loyers des locations vides et meublées sont soumis à l'impôt à la source. L'administration fiscale prélève un acompte d'impôt sur votre compte bancaire chaque mois, ou chaque trimestre sur option. Son montant est calculé en appliquant votre taux de prélèvement à la source à vos derniers loyers imposables déclarés, et il est actualisé chaque année en septembre. Les loyers des locations vides et ceux des locations meublées encaissés par les loueurs non professionnels sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à la source. L'administration fiscale prélève un second acompte mensuel ou trimestriel sur votre compte bancaire. Il est calculé en appliquant le taux des prélèvements sociaux de 17,2 % sur la même base que celle servant au calcul de votre acompte d'impôt.

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