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Devriez-vous mener à bien votre projet immobilier maintenant ou attendre encore un peu ? C'est certainement l'une des questions qui revient le plus souvent en ce moment. Pour y répondre, découvrons dans cet article certains thèmes qui devraient dominer le marché de l'immobilier l'année prochaine pour déterminer quelles sont les perspectives immobilières en France pour 2023.
La hausse des taux d'intérêt durcit les conditions d'emprunt
La Banque Centrale Européenne (BCE) a commencé le cycle de resserrement de sa politique monétaire mi-2022 pour lutter contre la forte inflation et devrait continuer de le faire tant que la hausse des prix atteint des niveaux records. En France, l'inflation annuelle a atteint 6,2 % en octobre en 2022. Dans la Zone Euro, elle atteint 10,7 % sur la même période.
C'est pourquoi les marchés s'attendent à ce que les conditions d'emprunt soient de plus en dures en 2023, car l'objectif d'inflation de la BCE est de 2 % sur le moyen terme. Or, l'inflation actuelle est près de 5 fois plus importante que l'inflation cible.
Les hausses de taux de la BCE sont répercutées sur les taux de crédit immobilier qui n'ont cessé d'augmenter cette année (et cette situation devrait continuer l'année prochaine). Il devient donc de plus en plus cher d'obtenir un prêt immobilier pour financer l'achat d'un appartement ou d'une maison par exemple.
Ainsi, le durcissement des conditions pour obtenir un crédit entraîne une baisse du nombre de crédits accordés.
Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, la production de crédits annuelle avait baissé de plus de 10 % à fin octobre 2022 alors que le nombre de prêts accordés diminuait lui de presque 12 % (alors qu'il augmentait de légèrement plus de 1 % à la même période en 2021).
Cette situation est encore plus difficile pour les ménages ayant des revenus les plus modestes à cause de l'évolution du taux d'usure et de la baisse de leur capacité d'emprunt.
Pour rappel, le taux d'usure est le taux annuel effectif global maximal auquel les banques commerciales ont le droit de prêter leur argent. Puisqu'il est calculé trimestriellement par la Banque de France, il ne reflète pas assez bien l'évolution des taux d'intérêt de la BCE. Cela signifie donc que les banques paient davantage auprès de la BCE que ce qu'elles ne reçoivent pour l'octroi d'un prêt. De nombreux dossiers sont donc refusés.
Les prix des logements neufs devraient continuer d'augmenter en 2023
Le prix des logements neufs devrait continuer d'augmenter l'année prochaine pour plusieurs raisons.
La première est certainement la forte hausse des prix des matériaux qui rend la construction des logements neufs plus chère (sans compter la hausse des prix de l'énergie et du transport de ces derniers).
La guerre en Ukraine débutée en février 2022 a en effet fait exploser le prix de nombreux métaux et autres matériaux utilisés en construction. Et ce, après une hausse déjà observable après les problèmes d'approvisionnement liés au Covid-19. Le bois, l'acier, le plastique, le cuivre ou encore les panneaux isolants, le carrelage ou le plâtre ont tous connu de fortes hausses de prix.
Les coûts de la main-d'œuvre ont aussi augmenté, ce qui rend aussi les constructions neuves plus chères. Dans l'Union Européenne, les coûts horaires de la main-d'œuvre ont augmenté de 3,3 % dans le secteur de la construction au deuxième trimestre 2022 par rapport au deuxième trimestre 2021 par exemple
Enfin, les nouvelles obligations et les nouvelles normes de construction pour respecter les exigences énergétiques et environnementales comme la RE2020 permettant de lutter contre le changement climatique entraînent aussi une augmentation du prix des logements neufs.
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Quelles perspectives sur le marché de l'immobilier ancien ?
Certaines zones en France sont très convoitées notamment par la clientèle étrangère (comme la région PACA ou Paris), ce qui pourrait entraîner des pénuries de biens immobiliers et faire augmenter le prix dû à la forte demande et à l'offre limitée.
Mais les prix du marché immobilier ancien pourraient baisser l'année prochaine. Cela pourrait être en particulier dû aux vendeurs propriétaires qui cherchent à s'en débarrasser avant qu'il ne soit trop complexe pour les acquéreurs d'obtenir un prêt immobilier ou avant que certaines règles concernant les « passoires énergétiques » ne soient mises en place en France.
La loi Climat et Résilience prévoit en effet que la location de logements catégorisés comme « passoires énergétiques » soient interdites dans l'Hexagone. Les logements des classes G, F et E ne pourront plus être loués en 2025, 2028 et 2034 respectivement.
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