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Les Français apprécient particulièrement l'investissement immobilier. Être propriétaire de son logement reste primordial pour une grande majorité de la population. La conjoncture macro-économique devrait-elle inciter les Français à repousser leurs projets immobiliers ou bien au contraire devraient-ils les concrétiser rapidement ? Toutes nos explications pour bien préparer son achat immobilier dans ce contexte trouble d'inflation et de hausse des taux.
92 % des Français jugent « essentiel ou important » le fait de devenir propriétaire de son logement selon un sondage effectué par opinionWay pour le groupe Artémis en février 2020. Et les résidences secondaires ont aussi la cote auprès des investisseurs particuliers (3,2 millions de résidences secondaires en France selon une étude de l'INSEE publiée le 25 août 2021), tout comme l'investissement immobilier locatif (plus d'un Français sur deux a déjà réalisé un investissement locatif ou pense le faire selon un sondage réalisé par l'institut Poll&Roll en 2021 pour le compte de Masteos, start-up spécialisée dans l'investissement locatif clés en main).
Les taux montent
La forte inflation que nous connaissons depuis plusieurs mois maintenant a conduit les Banques centrales à revoir leur politique. Pour freiner la hausse des prix, deux leviers majeurs sont à leur disposition : l'arrêt des rachats d'actifs (fin du quantitative easing) et la hausse des taux directeurs. Ces deux outils du resserrement monétaire déployés par les banques centrales sont tous deux efficaces mais nous nous intéresserons davantage à la hausse des taux directeurs, qui a un impact direct sur les particuliers qui envisagent un crédit immobilier.
En effet, les taux directeurs fixés par les banques centrales correspondent au taux auquel elles prêtent de l'argent aux établissements bancaires. Quand ce taux augmente, les banques répercutent cette hausse sur les taux des prêts qu'elles-mêmes consentent aux entreprises et particuliers, et notamment sur le taux des crédits immobiliers qui grimpent de mois en mois. Ainsi, en juin 2022, les clients de Cafpi ont pu emprunter en moyenne à 1,29 % sur 15 ans contre 1,22 % en mai, 1,42 % sur 20 ans contre 1,35 % en mai et 1,57 % sur 25 ans contre 1,51 % en mai.
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Moins vite que l'inflation
Malgré cette hausse notable des taux des crédits immobiliers, force est de constater qu'il demeure toujours très avantageux pour un ménage de recourir à un crédit immobilier puisque les Français peuvent aujourd'hui financer leurs projets immobiliers à des taux bien en dessous de ceux de l'inflation. Rappelons qu'en juin 2022, sur un an, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 5,8 % selon l'INSEE. Et l'institut national des statistiques table sur une inflation avoisinant les 7 % en 2022.
L'immobilier : un placement tangible
Il reste donc particulièrement avantageux de s'endetter pour financer son projet immobilier. Rappelons en effet que la valeur d'un bien immobilier peut certes connaître des fluctuations mais que ce placement tangible, qui rassure, a souvent été un rempart contre l'inflation. Non seulement les biens immobiliers représentent un placement qui ne se déprécie pas en période d'inflation, mais ils ont même tendance à s'apprécier.
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Et pourtant ! Le marché montre des signes de ralentissement. Il faut dire que, sans parler de bulle, l'immobilier a dernièrement capté une grosse partie des investissements des particuliers comme des institutionnels.
Ensuite, la hausse des taux directeurs qui conduit à une hausse des taux d'intérêt très rapide de mois en mois provoque un effet ciseau délétère pour les particuliers modestes. Ils ne peuvent plus forcément emprunter sans dépasser le taux maximal d'endettement de 35 % compte tenu de la hausse des taux et/ou ne peuvent plus forcément se voir accorder un prêt en raison de la faiblesse du taux d'usure qui remonte moins vite que les taux d'intérêt. Les taux d'intérêt ont en effet amorcé une remontée continue quand le taux d'usure, compte tenu de son mode de calcul (taux moyens effectivement accordés durant le trimestre précédent, plus une marge d'un tiers) ne remonte que tous les trimestres.
En outre, une autre mesure ne devrait pas inciter les investisseurs à opter pour l'investissement locatif et pourrait même avoir des conséquences sur le marché immobilier dans son ensemble : le plafonnement de la hausse des loyers voulue par le gouvernement, à 3,5 % maximum, pendant un an, pour limiter l'impact de l'inflation sur les locataires, mais qui sera défavorable aux propriétaires.
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