La marche à suivre lorsque l'on veut acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ( Crédits : Glenn Carstens-Peters )
Vous avez des vues sur des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont hélas fermées à la souscription ? Sachez que vous pouvez en acheter d'occasion auprès d'autres investisseurs qui revendent leurs parts sur les sites Internet des sociétés de gestion.
Est-il toujours facile d'acheter des parts de SCPI?
Oui et non! En réalité tout va dépendre du statut de la SCPI. Si les parts de SCPI à capital variable peuvent être achetées, en principe, à tout moment (leur capital évolue en fonction des demandes de souscription et de revente), celles à capital fixe ne peuvent être acquises que lors de leur création ou d'une augmentation de capital. Si votre choix s'est porté sur un produit à capital fixe et que vous êtes en dehors des périodes de souscription, ne vous découragez pas! Vous pouvez, en effet, toujours accéder au marché secondaire, organisé par les sociétés de gestion elles-mêmes, qui met en relation acheteurs et vendeurs.
À noter: il est aussi possible d'acheter directement à un particulier qui vend ses parts, sans passer par la société de gestion. Cet achat, dit «de gré à gré», est une solution moins coûteuse (les frais de dossier facturés par le gérant sont souvent inférieurs à la commission retenue lors d'une transaction sur le marché secondaire) mais plus difficile à mettre en œuvre.
Comment remplir un ordre d'achat?
Premier réflexe une fois la SCPI sélectionnée: vous rendre sur le site Internet de la société de gestion. Vous pourrez y consulter le carnet d'ordres, un registre qui recense les parts en attente de revente et les offres d'achat. Il vous indique les cinq prix d'achat les plus hauts et les cinq prix de vente les plus bas. De quoi évaluer votre prix idéal en fonction de l'offre et de la demande: s'il y a beaucoup d'offres, vous pourrez essayer de tirer votre prix vers le bas, et inversement. Certains conseils, comme MeilleureSCPI.com, guident leurs clients en leur faisant des recommandations.
Une fois votre prix fixé, remplissez un ordre d'achat, téléchargeable sur le site de la société de gestion. Vous devez y renseigner le nombre de parts souhaité, le prix d'achat maximal et la durée de validité de votre offre. Si aucune durée n'est précisée, l'offre tombera au bout de six mois. Vous devez aussi indiquer si vous préférez être servi en totalité ou si vous acceptez de ne l'être que partiellement (par exemple, vous désiriez acheter 50 parts mais vous acceptez de n'en recevoir que 30). Vous devez joindre à votre ordre un certain nombre de documents: justificatifs de domicile et d'origine des fonds, pièce d'identité, relevé d'identité bancaire, etc. L'ordre doit s'accompagner de votre règlement qui vous sera restitué en totalité ou en partie si vous n'arrivez pas à acquérir de parts (ou si le nombre obtenu est inférieur à celui souhaité). Même si ce n'est pas toujours réclamé par la société de gestion, il est conseillé d'envoyer votre dossier par courrier recommandé avec avis de réception.
Comment suis-je informé du résultat?
À échéances régulières (hebdomadaires, mensuelles ou trimestrielles, suivant les SCPI), les sociétés de gestion confrontent les ordres d'achat et de vente. Elles peuvent ainsi fixer le cours (ou prix d'exécution) permettant de satisfaire le maximum d'ordres. Tous les ordres d'achat passés à ce prix ou à un prix supérieur sont exécutés, dans la limite des parts à vendre et en respectant un ordre d'arrivée. Concrètement, si deux personnes ont proposé le même prix, le premier arrivé est le premier servi.
Vous recevez ensuite un certificat nominatif indiquant le numéro des parts dont vous êtes devenu propriétaire. Il ne vous reste plus qu'à attendre votre premier loyer! Ses modalités de versement diffèrent en fonction des sociétés de gestion. Suivant les cas, vous percevrez les loyers de la totalité des trimestres en cours (si vous achetez en mars, vous touchez aussi les loyers de janvier et février), ceux du mois en cours, ou encore, ce qui est peu avantageux, ceux du mois suivant l'acquisition de vos parts.
N'oubliez pas que l'acquisition de parts de SCPI à capital fixe donne lieu au versement de droits d'enregistrement (5 %) qui viennent s'ajouter à la commission de cession versée au gestionnaire (de 3 à 5 %).
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