La soulte dans les SCI familiales: une compensation financière

information fournie par Le Particulier •29/09/2024 à 10:00

La soulte est une somme d’argent versée pour équilibrer les parts lors d’un partage de biens. Cette compensation financière permet de rétablir l‘égalité entre les co-propriétaires.

La soulte est une compensation financière. Elle est destinée à combler un déséquilibre dans le partage d'un bien immobilier ou d'une entreprise. Elle peut être utilisée dans le cadre d'une SCI familiale, en cas de retrait de l'un des associés ou d'une dissolution.

Sommaire:

• Qu'est-ce qu'une soulte?
• Versement d'une soulte en cas de départ d'un des associés d'une SCI
• Versement d'une soulte en cas de dissolution d'une SCI
• La fiscalité applicable au partage des biens d'une SCI

Qu'est-ce qu'une soulte?

La soulte est un terme juridique désignant une somme d'argent versée dans le cadre d'un partage de biens, d'un échange de biens ou d'une opération financière. Cette contrepartie financière est versée par l'une des parties à l'autre. Elle permet de compenser un excédent de valeur en cas de déséquilibre des parts.

Plusieurs situations peuvent impliquer le versement d'une soulte, par exemple:

- Un divorce: quand l'un des ex-conjoints indemnise l'autre pour conserver un bien détenu en commun,

- Une succession: quand deux enfants héritent de la maison de leurs parents, celui ayant envie de récupérer la totalité du bien doit verser une compensation financière à celui cédant ses parts,

- Une donation-partage: l'enfant recevant une part plus importante de patrimoine indemnise les autres.

Versement d'une soulte en cas de départ d'un des associés d'une SCI

Tout associé d'une Société Civile Immobilière (SCI) a la possibilité de la quitter en fonction des modalités prévues dans les statuts. Selon la législation, l'associé se retirant de la SCI a le droit de se faire rembourser la valeur de ses parts sociales . Selon les cas de figure et les statuts de la société, ces parts peuvent être:

- Rachetées par d'autres associés,

- Cédées à un tiers,

- Annulées par la société. Cela correspond à une réduction de capital.

La valeur des parts est calculée au moment de la cession. L'évaluation se fait d'un commun accord entre la société et l'associé sortant. En cas de désaccord, elle peut être fixée par un expert désigné par les associés. L'associé sortant peut demander la restitution des biens qu'il a apportés à la SCI (terrain, immeuble…) plutôt que le remboursement de la valeur de ses parts, si ces biens figurent encore dans le patrimoine de la société. Il doit verser une soulte si la valeur du (ou des) bien(s) excède celle de ses parts. À l'inverse, la société doit lui verser une soulte si le bien repris est de moindre valeur.

Versement d'une soulte en cas de dissolution d'une SCI

La dissolution de la SCI entraîne sa liquidation. Après paiement des dettes et remboursement du capital social, les associés se partagent les biens de la SCI à hauteur de leur participation. L'associé ayant apporté un bien a le droit de le reprendre, sauf si les statuts prévoient le contraire. Il doit verser une soulte aux autres associés si la valeur de ce bien a augmenté entre-temps. Les règles de l'attribution préférentielle (appliquées aux partages de successions) s'appliquent également aux partages entre associés.

Un associé habitant un logement figurant dans les biens à partager peut demander qu'il lui soit attribué par préférence. Cette attribution peut avoir lieu sauf quand le bien est un apport effectué par un autre associé et que ce dernier souhaite reprendre son bien. Quand les associés sont en désaccord, le partage est effectué par un juge.

La fiscalité applicable au partage des biens d'une SCI

Quand la SCI est soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), la fiscalité applicable lors du partage des biens varie:

- Quand les biens partagés ont été acquis par la société: ils sont soumis à un droit de partage de 2,5%, après déduction du passif et du montant des éventuelles soultes. Si un associé doit verser une soulte, elle est taxée comme une vente, selon la nature du bien attribué. Le droit de partage s'applique également au numéraire réparti entre les associés. En revanche, le montant du capital social remboursé aux associés en est exempté.

- Quand un associé reprend un bien qu'il avait personnellement apporté à la société: il n'est redevable d'aucun droit. Si les biens apportés à la SCI sont attribués à un autre associé, ce dernier doit payer les droits de vente applicables, selon la nature du bien. En cas de versement d'une soulte, le droit de partage de 2,5% est dû.