L’immobilier français profite-t-il des turbulences boursières ?

information fournie par Boursorama •03/02/2016 à 19:08

L'immobilier ''valeur refuge'' serait-il en train de bénéficier des soubresauts boursiers ?

Les prix de l'immobilier ont légèrement progressé en janvier, aussi bien à Paris qu'en province, selon MeilleursAgents. Cette tendance est visible depuis le T4 2015. Peut-on y voir un lien avec les turbulences boursières, qui pousseraient les investisseurs vers le « refuge » de l'immobilier ?

Dernièrement, la FNAIM soulignait que la tendance baissière des prix du marché de l'immobilier français aurait commencé à s'inverser en fin d'année 2015. Telle est la tendance que semblent confirmer les derniers chiffres publiés par MeilleursAgents, qui constate une tendance légèrement haussière des prix de l'immobilier en janvier.

Selon le réseau d'agences, le prix moyen au mètre carré aurait gagné 0,4% à Paris le mois dernier toutes surfaces et tous quartiers confondus, une tendance assez représentative du mouvement en province. « Les prix ont augmenté en janvier à Paris, en Petite Couronne et dans la plupart des grandes villes de France », résume MeilleursAgents dans un communiqué publié mardi 2 février.

À Lille, les prix ont continué à baisser significativement (-0,7% en janvier / -3,9% sur 12 mois), mais les villes de province où les prix ont progressé sont plus nombreuses. À Nantes, les prix ont progressé de 0,6% en janvier, poursuivant la tendance des mois précédents. La hausse s'est retrouvée à Lyon (+0,4%), à Nice (+0,5%) ou encore à Bordeaux (+0,3%) selon le réseau d'agences.

« Reprise or not reprise ? »

« En ce début d'année, la reprise du marché immobilier semble faire consensus » observe Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents, même si le terme de « reprise » concerne surtout le nombre de transactions et non les prix. « Il y a dans tous les cas une augmentation du volume des ventes dans l'ancien, de l'ordre de +15% en un an. C'est une augmentation sensible par rapport à 2014 (…). L'augmentation des volumes est bien réelle et plus importante que nous ne le décrivions en septembre dernier », admet le président de MeilleursAgents.

On sait que l'une des principales causes de ce mouvement tient au fait que « Les taux d'intérêt se maintiennent à des niveaux bas. Ils ont même encore baissé en janvier, passant de 2,5% à 2,4% en moyenne et tout indique qu'ils devraient rester bas dans les prochains trimestres », rappelle Sébastien de Lafond

Mais ce dernier s'interroge : « Peut-on réellement parler de reprise ? Peut-on aborder 2016 avec confiance ? », avant de répondre : « Certains signes avant-coureurs de la reprise ont fait long feu. Si celle-ci est souhaitée ardemment par les professionnels de l'immobilier, elle reste encore très incertaine. Au risque de passer pour des Cassandre, nous préférons en rester aux faits et donc à une analyse très prudente ».

Première raison de prudence : le nombre d'acheteurs rapporté au nombre de biens en vente « ne progresse plus depuis septembre 2015. Il a même régressé à Paris et à Nantes. Après une légère embellie, l'évolution du rapport entre l'offre et la demande n'est donc pas favorable et n'indique pas de dynamique de reprise du marché », soulève le président de MeilleursAgents.

Surtout, « Cette absence de dynamique s'explique par des conditions économiques et macroéconomiques défavorables autant que par un climat social difficile. Le chômage ne baisse pas, il progresse même encore. L'éclaircie de septembre a été courte et la perspective d'inversion de la courbe du chômage recule mois après mois. La croissance économique reste faible et même les prévisions 2016 demeurent mesurées. Or, il ne peut y avoir de reprise durable du marché immobilier sans baisse du chômage », poursuit-il.

Quel impact des turbulences boursières ?

Gardant intelligemment un œil sur l'actualité mouvementée des marchés financiers, Sébastien de Lafond ajoute que « le décrochage des bourses mondiales témoigne de l'inquiétude des investisseurs par rapport à la croissance économique en général et en particulier au ralentissement du développement de la Chine et des pays émergents ».

Dans ce contexte, « la pierre pourrait être le dernier bastion refuge des investisseurs découragés par la bourse et les placements monétaires » envisage-t-il. Tel avait été le cas en 2010-2011, années de doutes sur les marchés européens, correspondant à une période de hausse des prix de l'immobilier en France à de nouveaux plus hauts historiques (notamment à Paris). L'immobilier avait alors rempli sa fonction de valeur refuge, notamment contre les déboires des marchés obligataires.

Ces mêmes explications pourraient-elles pousser les investisseurs à se tourner de nouveau vers l'immobilier depuis la fin de l'année dernière ? Pas forcément. « La pression fiscale et réglementaire sur les propriétaires bailleurs modère cette tendance », affirme Sébastien de Lafond.

Certes, le rendement brut de l'investissement immobilier reste intéressant : « on peut encore trouver des rendements supérieurs à 5% bruts avec des biens liquides (studios ou deux-pièces) situés dans des villes de province dynamiques », remarque le président de MeilleursAgents. Mais après le prélèvement des taxes et impôts sur ces revenus, le rendement net peut facilement être divisé par deux, peinant à dépasser la rentabilité d'un PEL ou d'une assurance-vie investie sur des fonds en euros. L'effet « valeur-refuge » de l'immobilier reste donc très incertain.

Concluant sur le sujet, le président de MeilleursAgents affirme : « Selon notre analyse, le léger mieux enregistré en janvier à Paris et depuis quelques mois en banlieue ainsi que dans la plupart des grandes villes de province pourrait durer quelques mois voire jusqu'à l'été ». Mais pour le marché de l'immobilier, « 2016 reste une année incertaine dont l'issue dépend essentiellement du contexte macroéconomique, de la confiance des ménages et des entreprises dans l'avenir et donc de l'évolution de l'emploi en France », insiste-t-il.

X. Bargue (redaction@boursorama.fr)

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