La FNAIM estime que l'immobilier français est globalement « sain et équilibré », mais souligne une dégradation du marché locatif.
La FNAIM estime que le marché de l'immobilier en France est globalement « sain et équilibré », avec une reprise du nombre de transactions sans emballement des prix. Néanmoins, l'institution remarque une dégradation notable du marché locatif.
Immobilier : globalement « sain et équilibré »
Sur le marché de l'immobilier français, les volumes de ventes ont progressé de 15,6% l'an passé, pour environ 800.000 biens vendus contre 692.000 en 2014. Le rythme des ventes retrouve ainsi à peu près ses niveaux de 2011, 2007 et 2006, considérées comme des années fastes pour le marché de l'immobilier français. Cette hausse du nombre de transactions est un mouvement qui se retrouve dans l'ensemble des régions.
Optimiste, Jean-François Buet, président de la FNAIM, estime que cette reprise de l'activité est de bon augure pour l'orientation future des prix. « On observe toujours une corrélation, avec un léger décalage temporel, entre l'évolution du nombre de transactions et l'orientation des prix » relève-t-il.
Néanmoins, la FNAIM reste très mesurée dans ses prévisions. L'organisme s'attend seulement à une stabilisation des prix l'an prochain, après trois années successives de baisse.
De 2011 à 2014, le marché de l'immobilier français a en effet connu une baisse du nombre de transactions annuelles et une très progressive baisse des prix malgré les disparités géographiques. Encore en 2015, le prix moyen du mètre carré en France a baissé de 1,9% selon la FNAIM, davantage pour les maisons (-2,1%) que pour les appartements (-1,5%).
La tendance baissière s'est néanmoins essoufflée au dernier trimestre 2015, confirmant la FNAIM dans son scénario d'une stabilisation des prix l'an prochain. Pour le président de la FNAIM, « le fait de constater une activité soutenue tout en gardant des prix contenus est le signe d'un marché sain et équilibré : ni déprimé, ni euphorique ».
Marché locatif : croissance soutenue des demandes d'expulsion
Le marché locatif est en revanche confronté à une conjoncture qui se dégrade. En France, « les loyers des baux conclus en 2015 sont en baisse de 1,1% » par rapport à 2014, mentionne ainsi la FNAIM en faisant référence au prix locatif moyen au mètre carré des nouveaux contrats signés l'an passé. Le mouvement est plus prononcé en province (-1,3%) qu'en Île-de-France (-0,8%).
Pour les locataires ayant signé leur bail avant 2015, l'évolution annuelle du loyer reste bien sûr encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL). Or, cet indice est lui aussi passé en territoire légèrement négatif au dernier trimestre 2015 (-0,01%), une bonne nouvelle pour les locataire, mais pas pour les propriétaires qui louent leur bien. Ce constat est pourtant sans surprise, alors que les hausses répétées des dernières années ont déjà pesé significativement sur les capacités financières des locataires.
À ce sujet, les demandes d'expulsions locatives ont tendance à grimper en flèche. À partir des données du ministère de la Justice, la FNAIM constate que 166.064 demandes d'expulsions de locataires ont été enregistrées en 2014 en France pour cause de rupture du paiement du loyer. Le chiffre est en hausse de 9,6% sur un an alors que la variation annuelle de cette statistique était très modérée lors des neuf précédentes années. Les expulsions de locataires demandées par les propriétaires ont ainsi représenté 1,5% du parc total de logements loués en 2014.
Pour Jean-François Buet, c'est « la lente dégradation économique » qui explique en France le double mouvement de baisse des loyers et de hausse des demandes d'expulsion.
« L'encadrement des loyers décidé par la loi ALUR et mis en œuvre à Paris depuis le 1 er août 2015 n'est pour rien dans la baisse [des loyers]. La cause provient, pour l'essentiel, d'une paupérisation globale de la clientèle locative : pour louer son bien, le propriétaire doit ajuster le loyer aux capacités financières du locataire », explique la FNAIM dans un communiqué de presse.
Pour les propriétaires, « la baisse du loyer entraîne de facto un tassement des rendements (…). Le rendement locatif brut d'un logement, de l'ordre de 4% à 7%, paraît élevé. Mais il faut en retirer les charges supportées par le propriétaire, en constante augmentation (à l'instar de la taxe foncière) et les impayés », rappelle ainsi la FNAIM, qui considère que le rendement net d'un appartement loué peut être en moyenne deux fois plus faible que son rendement brut.
X. Bargue (redaction@boursorama.fr)
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