Impôt : la fiscalité des revenus et plus-values des SCPI

information fournie par Mingzi•29/04/2021 à 09:10

Quel régime d'imposition choisir pour les revenus issus des parts de SCPI ? Comment la plus-value est-elle imposée en cas de revente ? Quelles spécificités pour les parts détenues sur un contrat d'assurance vie ?

SCPI : la fiscalité des revenus

La détention de parts de SCPI peut donner lieu à deux types de revenus : des revenus financiers (marginalement) et des revenus fonciers.

S'ils sont inférieurs à 2.000 euros par an, les revenus financiers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux. S'ils sont supérieurs, il est possible d'opter pour la flat tax (prélèvement forfaitaire unique de 30%).

Les revenus fonciers issus des parts de SCPI correspondent aux loyers nets de charges générés par l'exploitation du patrimoine immobilier de la SCPI. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe deux régimes d'imposition possibles : le régime réel ou le régime micro-foncier.

Avec le régime micro-foncier, les revenus fonciers bruts (c'est à dire sans déduction des charges et dépenses) sont soumis à l'impôt sur le revenu après un abattement de 30%. L'objectif du régime micro-foncier est de simplifier la déclaration d'impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts et il n'est donc pas possible de déduire les charges réelles.

Avec le régime réel, les revenus fonciers sont soumis à l‘impôt sur le revenu après déduction des charges et dépenses. Si le contribuable a acquis ses parts de SCPI à crédit, il peut déduire les intérêts d'emprunt.

Pour pouvoir choisir le régime micro-foncier, le contribuable détenteur de parts de SCPI doit respecter plusieurs conditions :

• Il doit être propriétaire en direct d'un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location (non meublée)
• L'ensemble de ses revenus fonciers doit être inférieur à 15.000 euros
• Les parts de SCPI qu'il détient ne bénéficient pas d'un dispositif fiscal (Malraux, Girardin, etc)

Si le contribuable ne remplit pas les conditions lui permettant d'opter pour le régime micro-foncier, les revenus fonciers sont soumis au régime réel. Toutefois, même s'il est éligible, il peut choisir le régime réel si tel est son intérêt, c'est notamment le cas si les charges déductibles de la SCPI sont supérieures à 30% des loyers.

SCPI : la fiscalité des plus-values

Lorsqu'il revend ses parts de SCPI, le contribuable peut réaliser une plus-value. Celle-ci est alors soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au même titre que les plus-values immobilières. Le contribuable bénéficie d'un abattement pour durée de détention, c'est-à-dire que le taux d'imposition diminue avec le nombre d'années de détention des parts.
Si les parts sont vendues au cours des 5 premières années de détention, la plus-value est soumise à un impôt de 19% et à 17,2% de prélèvements sociaux. La plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

A noter : une taxe supplémentaire s'applique si la plus-value est supérieure à 50.000 euros. Le taux peut s'échelonner de 2% à 6% selon le montant de la plus-value.

Si les parts de SCPI sont détenues sur un contrat d'assurance vie, la plus-value réalisée est soumise à la fiscalité de l'assurance vie en cas de retrait.

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