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Immorente déborde d'activité

Primaliance13/10/2014 à 00:00

Immorente (Sofidy) mène une politique d’acquisition active et très mutualisée qu'elle concerne la taille de ses acquisitions, leurs emplacements ou ses locataires. Ses perspectives de dividende 2014 sont globalement stables. Elles oscillent entre 16,6€ et 16,8€ tout en retenant que la SCPI dispose aussi de confortables réserves de plus values sur les arbitrages réalisés.

Le dernier investissement d’Immorente concerne un immeuble à Paris (12ème, 51m€) soit 6540m2 de bureaux, 250m2 d'archives, un restaurant inter-entreprise de 770m2 et 115 parkings. Occupé à 82 % par 3 locataires, le bien a connu récemment de lourds travaux de rénovation ce qui lui a permis d’obtenir le label HPE BBC Effinergie.

Plus généralement, la SCPI mène une politique d’acquisition très mutualisée. Depuis le début de l'année et au 30 juin, elle a déboursé près de 83m€ en bureaux et commerces. Ils sont dans l’ensemble loués à des locataires de “premier plan” et situés bien sur, en France (Neuilly, Strasbourg, Lille, Versailles…), en Belgique (Mouscron, Verviers) mais aussi pour la première fois, en Allemagne (Hambourg, 6,6m€).

L’activité du premier semestre d’Immorente résume les grandes caractéristiques de la SCPI. Ainsi, en 2013, la SCPI a continué de maîtriser sa collecte (156m€) alors que le contexte reste « toujours favorable pour un placement refuge, de surcroit très peu fiscalisé dans le cadre de l’assurance-vie ». Ses 16 investissements (169 m€) dont le rendement moyen atteint 5,9% ont surtout ciblé des bureaux (62%) à Paris et dans sa région afin de « générer des performances satisfaisantes à court, moyen et long terme ». L’ADN commercial de la SCPI s’en trouve un peu dilué. Mais pourquoi lui faudrait-il résister à des opportunités offrant des flux locatifs très sécurisés.

De plus, aidée par de nombreux arbitrages (25,1m€) sur des biens matures Immorente a eu un recours modéré au crédit (76m€). D’où, une dette bancaire de 74,2 m€ soit “moins de 5% de sa capitalisation au 31 décembre dernier.

Dernier point, Immorente a œuvré dans le sens de l’optimisation de son taux d’occupation financier. Il cède un peu de terrain (93,6% en moyenne annuelle contre 93,9% en 2012). Sofidy admet avoir consenti des baisses de loyer en particulier sur la relocation de ses bureaux. Ce « sacrifice » nécessite cependant, une lecture plus approfondie. D’abord, les baisses « doivent être appréciées au regard des révisions indicielles successives qui ont parfois fait évoluer les loyers à des niveaux supérieurs au marché ». De plus, Immorente a perçu d’importants droits d’entrée et des indemnités de déspécialisation. Du coup, l’ensemble des actions menées par la SCPI aboutissent à une quasi-stabilité des revenus locatifs tout en réengageant “des locataires sur des durées fermes”.

Gérer un patrimoine immobilier c’est aussi l’améliorer. Au regard d’un plan quinquennal 2014-2018 représentant un effort de 4% du montant (HT) des loyers, La provision pour travaux s’est étoffée en 2013 (2,78m€). Consciente de l’importance des enjeux environnementaux, Immorente a ainsi réalisé 171 diagnostics de performance énergétique. A l’enseigne de l’immeuble allée Gambetta (Clichy), 2014 s’inscrit sur un même volontarisme en matière de développement durable.

Dans ces conditions et sous l’effet du rapide remploi de la trésorerie et d’une maîtrise des charges d’exploitation, le bénéfice 2013 progresse de 2,6% (15,65 € versus15,25 € en 2012). Malgré tout, pour satisfaire les associés, la société de gestion a décidé de verser un dividende en légère hausse. Il s’élève au total à16,8€ dont 1,2€ « exceptionnel » prélevé sur la réserve des plus values sur cessions d’immeubles (TDM 5,25%).

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