Immobilier : quelles sont les règles pour acheter à plusieurs ?

information fournie par Boursorama avec LabSense •06/08/2018 à 08:10

De plus en plus de personnes font le choix d'acheter un bien immobilier en commun. Acheter à plusieurs permet de bénéficier de réels avantages en termes de coût global de l'opération et de sécurisation de l'investissement. Trois formules sont possibles : la constitution d'une SCI, l'indivision et le pacte tontinier. Chacune de ces options présente des avantages mais des précautions sont à prendre.

Immobilier : quelles sont les règles pour acheter à plusieurs ? / iStock.com - Nikada

Acheter un bien immobilier à plusieurs : l'indivision

Faire l'acquisition d'un bien immobilier sous la forme de l'indivision présente comme intérêt majeur le fait qu'aucune formalité complexe n'est à réaliser. Il est toutefois possible de formaliser quelque peu l'opération en passant devant un notaire et en faisant rédiger une convention d'indivision. Seule la signature de l'acte de vente du bien immobilier doit obligatoirement être réalisée devant notaire.  Selon cette forme simple d'achat à plusieurs, les copropriétaires du bien détiennent chacun une quote-part. On dit que les copropriétaires sont « indivis ». Tous les propriétaires jouissent pleinement du bien acheté en commun, sont pleinement solidaires des dépenses d'entretien, des frais, des taxes, des charges de fonctionnement. L'indivision est une formule qui correspond plutôt à un couple marié ou pacsé car cette forme d'achat peut être source de problèmes entre les copropriétaires. Toutes les décisions doivent être prises à l'unanimité, ce qui implique qu'en cas de désaccord, la situation est bloquée. Si l'un des copropriétaires souhaite vendre le bien, les autres disposent d'un droit de préemption, mais ne peuvent s'opposer à la vente. Suite à quoi, chacun récupère la quote-part qui lui revient. Il est donc nécessaire de bien stipuler dans l'acte d'achat la part qui revient à chaque propriétaire, faute de quoi le bien immobilier est réparti en parts égales.

La Société Civile Immobilière (SCI)

En constituant une SCI, les acquéreurs n'achètent pas le bien en direct mais via la société. La SCI est spécialement créée pour l'occasion. Les acheteurs deviennent des associés de la SCI qui, étant juridiquement une personne morale, devient le propriétaire du ou des biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales dans la SCI. La répartition des parts dépend de l'apport financier de chaque associé. Une SCI peut ainsi être propriétaire de plusieurs appartements ou maisons et chaque associé en est indirectement propriétaire. L'avantage de la SCI est sans conteste la grande souplesse de fonctionnement. Tout est fixé librement dans les statuts : conditions de vente des parts, mode de prises de décisions, conditions de cession des parts sociales suite au décès d'un des associés? L'autre point fort réside dans le fait que la répartition du patrimoine immobilier est claire et simple puisqu'elle dépend du nombre de parts sociales que chaque associé détient. Reste que comme pour toute société, la SCI suppose de suivre un certain formalisme, d'avoir recours à un professionnel du droit pour sa création ? avocat ou notaire ?, d'en assurer la bonne gestion comptable et financière et d'assurer les obligations fiscales et déclaratives.

Le pacte tontinier

Le pacte tontinier est également appelé « clause d'accroissement ». Cette clause, rédigée par un notaire, est insérée au contrat d'acquisition du bien acheté en commun. Elle stipule qu'en cas de décès de l'un des acheteurs, la propriété est transmise aux autres associés. C'est pour cela que l'achat en tontine est recommandé aux couples car le pacte tontinier est un moyen efficace d'assurer l'avenir du conjoint survivant. Une formule qui est d'autant plus intéressante pour les couples non mariés. En revanche, aucun avantage fiscal n'est à la clé sauf sur les droits de succession car ils  sont à payer uniquement sur le montant de la part transmise. Un point négatif existe : les décisions doivent être prises à l'unanimité. Si l'un des propriétaires souhaite vendre, il lui faut l'accord des autres propriétaires car il ne peut pas provoquer le partage par une décision de justice comme cela est le cas en indivision.