Immobilier locatif : les perspectives 2024

information fournie par Boursorama avec LabSense •27/01/2024 à 08:30

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Les facteurs de nature à booster le rendement locatif

Les conditions d’accès à la propriété se tendent, c’est un fait. Entre la hausse des taux d’intérêt, les prix qui continuent de grimper dans certaines villes, et les conditions d’octroi de prêts bancaires qui sont de plus en plus drastiques, de nombreux ménages, même avec de bons revenus, voient leurs rêves de devenir propriétaires s’étioler. Autant de besoins de se loger qui se détournent vers l’offre locative, alimentant par là même, la tendance déjà haussière des loyers. Or, les perspectives à moyen terme ne laissent pas présager que cette hausse ne marque le pas, et ce pour plusieurs raisons. Tout d’abord parce que même si l’Indice de Référence des Loyers (L’IRL, dont la valeur est obtenue à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois) a été plafonné jusqu’en avril 2024, il a subi une hausse conséquente (+3,49% au dernier trimestre 2023). Ceci a permis aux propriétaires-bailleurs de réajuster leurs loyers, dans un contexte où tout augmente : les prix, mais aussi le Smic et les prestations sociales qui ont été revalorisés, ainsi que, de manière plus globale, les salaires, même si leur hausse reste souvent inférieure à l’inflation. Ce phénomène devrait se poursuivre à moyen terme, la Banque Centrale Européenne n’ayant pas pour objectif de ramener l’inflation à zéro, mais plutôt de la maintenir à un niveau « moyen » estimé entre 2 et 3%. Un autre facteur est de nature à booster le prix des loyers et donc, leur rendement : le durcissement des Diagnostics de Performance Énergétique. Le nouveau DPE, issu de la loi Climat de 2021, va ainsi interdire à terme, la mise sur le marché locatif, des logements les moins bien isolés. Or, selon le journal Les Echos, les « passoires thermiques » (logements étiquetés F et G), qui vont progressivement sortir du parc locatif français, représentaient 17% de l’offre en 2022. Un vide qui sera inévitablement comblé par des biens mieux isolés... mais aussi bien plus coûteux ! D’autres critères de plus longs termes, tels que l’augmentation de la population ou encore la propagation du télétravail, qui nécessite des surfaces habitables plus vastes, devraient enfin contribuer à maintenir un taux de loyers élevé dans les années à venir.

Rendement locatif : quelles sont les zones géographiques les plus prometteuses ?

La hausse des loyers en France est, et continuera à être, extrêmement disparate, car elle dépend de différents paramètres dont la réglementation locale ou l’attractivité géographique. Ainsi, les villes étudiantes (Montpellier, Nantes, Toulouse...), ou proches des campus, seraient une cible à privilégier, pour les surfaces modestes (studios et T2). En revanche, les plus grandes villes, appliquant le plafonnement des loyers, à l’instar de Paris, Lyon, Bordeaux et Lille, notamment, pourraient s’avérer moins rentables, en dépit d’une demande locative importante, et ne cessant de croître.