Marché des SCPI : Une reprise progressive au premier trimestre 2025
Le secteur des fonds immobiliers grand public montre des signes encourageants de reprise après une période d'ajustement. La collecte nette des SCPI progresse tandis que le marché secondaire poursuit sa normalisation.
La collecte des fonds immobiliers non cotés affiche des signaux positifs
Selon les dernières données publiées par l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), le premier trimestre 2025 confirme la tendance à la stabilisation du marché immobilier observée fin 2024. La collecte nette globale des trois principales catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public (SCPI, OPCI, sociétés civiles) s'élève à près de 700 millions d'euros pour cette période.
Les SCPI retrouvent un dynamisme encourageant
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) enregistrent une performance particulièrement notable au premier trimestre 2025 :
La collecte brute atteint 1,3 milliard d'euros, en hausse de 18% par rapport à la même période en 2024La collecte nette s'établit à 1 milliard d'euros, en progression de 35% comparée au premier trimestre 2024Cette dynamique confirme la reprise amorcée au quatrième trimestre 2024Ce regain d'intérêt des investisseurs s'oriente principalement vers les SCPI à stratégie "diversifiée", qui captent 71% de la collecte brute. Les SCPI à prépondérance "bureaux" arrivent en deuxième position avec 17%, suivies par les SCPI "santé et éducation" (5%).
Une normalisation du marché secondaire des SCPI
Le marché secondaire des SCPI poursuit sa normalisation, un indicateur particulièrement suivi par les observateurs du secteur. Au 31 mars 2025, la valeur totale des parts en attente s'élève à 2,25 milliards d'euros, soit 2,6% de la capitalisation du marché, en recul de 4,9% par rapport au trimestre précédent.
Cette amélioration s'explique notamment par la baisse des prix des parts intervenue au premier trimestre 2025. Néanmoins, une concentration des difficultés persiste sur les SCPI à dominante bureaux, qui représentent 70% de la valeur totale des parts en attente.
Performance et valorisation des SCPI : un tableau contrasté
Distribution : prudence et adaptation
Au premier trimestre 2025, 64% des SCPI ont maintenu ou augmenté leur niveau de distribution, dont plus d'un tiers avec une progression moyenne pondérée par la capitalisation de 7%. En revanche, 36% des SCPI ont procédé à une baisse de leur dividende trimestriel, avec une réduction moyenne pondérée de 15%.
Le taux de distribution moyen des SCPI, toutes catégories confondues, atteint 1,13% sur le premier trimestre 2025, un niveau identique à celui du premier trimestre 2024.
Ajustement des valeurs de parts
Au cours du 1er trimestre 2025, ce ne sont pas moins de 13 SCPI à capital variable qui ont diminué leur prix de souscription, tandis que 7 SCPI l'ont à l’inverse augmenté. Sur l'ensemble du marché, l’ASPIM estime que le prix de part moyen pondéré par la capitalisation a diminué de 3,5% sur le trimestre.
Les SCPI à dominante "bureaux" sont les plus touchées par ces ajustements, avec une baisse moyenne du prix de part de 4,9%, alors qu’une révision plus modeste de 1,6% se matérialise sur les autres catégories de SCPI.
Bilan 2024 : des performances sectorielles différenciées
Valorisation : une baisse mesurée après les corrections de 2022 et 2023
En 2024, les valeurs de réalisation par part des SCPI ont diminué en moyenne pondérée de 5,8%, après -2,5% en 2022 et -10,3% en 2023. Cette évolution s'aligne sur celle du marché immobilier d'investissement français, qui a connu une correction de 3,2% en 2024 selon l'indice MSCI France Annual Property.
Rendement global immobilier : positif hors bureaux
Le rendement global immobilier des SCPI, intégrant un taux de distribution moyen de 4,72% et la variation des valeurs de réalisation par part (-5,8%), s'établit à -1,1% pour l'année 2024.
Cependant, cette moyenne cache d'importantes disparités :
Les SCPI "bureaux" affichent un rendement global de -5,1% (dont -9,5% sur la valeur de réalisation)Les SCPI "diversifiées" et "logistique et locaux d'activité" présentent les performances globales les plus élevées (respectivement +5,9% et +5,7%)Les SCPI "hôtels, tourisme, loisirs" (+4,4%), "commerces" (+2,2%), "résidentiel" (+1%) et "santé et éducation" (+0,4%) offrent également des rendements globaux positifsTaux d'occupation et endettement
Le taux d'occupation financier des SCPI s'établit à 92,2% en moyenne pour l'année 2024, en légère baisse par rapport à 2023 (93,3%). Cette évolution s'explique principalement par la fin des restructurations lourdes, qui implique temporairement plus de vacance dans un environnement locatif plus difficile.
Le ratio d'endettement des SCPI est revenu à 18,4% de l'actif net à fin 2024, contre 21,4% un an auparavant, retrouvant ainsi son niveau de fin 2022 après une augmentation transitoire liée à la baisse des valeurs immobilières.
Perspectives pour les investisseurs en 2025
Dans ce contexte de stabilisation progressive des marchés immobiliers, plusieurs éléments restent néanmoins à surveiller pour les investisseurs :
La diversification des stratégies : les SCPI diversifiées continuent de démontrer leur résilience face aux SCPI spécialiséesL'évolution du segment bureau : ce secteur reste clairement sous pression et nécessite une attention particulièreLes capacités distributives : étroitement liées au taux d'occupation des actifs, elles demeurent contrastées selon les segments et les véhiculesSi la prudence reste de mise dans un contexte économique et géopolitique particulièrement incertain, les ajustements de valorisation amorcés depuis plus de deux ans ont permis aux fonds immobiliers de revenir à des niveaux plus en phase avec les nouvelles conditions de marché, offrant potentiellement des opportunités pour les investisseurs de long terme.
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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