Immobilier : des ventes records et des prix toujours en hausse en 2017

Les volumes de ventes immobilières ont battu des records en 2017 selon les Notaires de France ( Crédits: Daniela Micali )

Cette année a battu un nouveau record en termes de transactions. Les prix ont également connu une courbe ascendante, mais sans surchauffe selon les analyses des Notaires de France. Par contrecoup le début de l’année 2018 devrait être plus calme.

L’année 2017 restera dans les mémoires comme un excellent millésime sur le plan immobilier. « La conjoncture est très porteuse. Les volumes de vente de logement dépassent largement les niveaux que nous avons connu durant la période haute de 1999 à 2007. Ce qui fera de l’année 2017 une année exceptionnelle », indique Antoine Dejoie, membre du bureau du Conseil Supérieur du Notariat. Si les centres-villes profitent de la dynamique haussière du marché, les zones rurales et périphériques se révèlent plus stables.

Des volumes de vente qui tutoient le million

Le volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois sur l’ensemble de la France est estimé à 952.000. Ce qui représente une hausse de 15,5 % sur un an. Il s’agit du volume le plus haut jamais enregistré », analyse Thierry Thomas président de l’Institut Notarial de Droit Immobilier. En Ile-de-France, ce volume bondit de 15,1 % par rapport à l’an dernier. Ce qui représente près de 181.900 ventes. En Province les notaires ont enregistré près de 770.100 ventes, soit une hausse de 15,6 %. « En Ile-de-France comme en province, ce volume est plus élevé que le volume annuel moyen constaté entre 1999 et 2007. Même si cette hausse se révèle plus importante en province qu’en Ile-de-France », poursuit Thierry Thomas.

Une durée de détention qui augmente

Les notaires de France font également le constat que les propriétaires conservent leur bien plus longtemps avant de le remettre en vente. Un appartement est conservé en moyenne neuf ans et demi soit trois ans de plus qu’en 2006. Le constat est similaire en ce qui concerne les propriétaires de maisons. Néanmoins en termes de stock de biens disponibles, les notaires indique la vitesse de rotation des biens reste stable depuis le début des années 2000.

Des hausses de prix mais pas de flambée

Les prix des appartements anciens progressent de 5,1 % sur un an au niveau national. « Cette augmentation est plus forte en Ile-de-France avec 5,8 % sur un an qu’en province (+4,5 % sur un an). Cette différence s’explique par le fait que les prix ont commencé à se redresser plus tôt en Ile-de-France, dès la fin de l’année 2015 ; alors qu’en province le redressement a démarré mi-2016 », analyse les Notaires de France. « Nous constatons une hausse des prix mais elle doit être relativisée. Il n’y a pas de flambée des prix comme on peut le lire ici ou là », temporise Thierry Thomas. En ce qui concerne le marché des maisons anciennes, les prix progressent en moyenne de 3,1 %. Cette augmentation concerne plus la province que l’Ile-de-France mais surtout dans les agglomérations des communes de plus de 150.000 habitants.

Des évolutions de prix plus hétérogènes sur le segment des maisons

Alors que Nantes et Bordeaux affichent des hausses de prix de respectivement 8 et 10 % sur un an, « seules les agglomérations de Nice, Grenoble et Strasbourg affichent une relative stabilité des prix », précise les Notaires de France. Le prix de vente médian d’une maison ancienne au Havre, est de 170.000 euros (en progression de 3 %) alors qu’il est de 465.000 euros à Nice. A noter qu’en termes d’augmentation de prix c’est la première fois que Bordeaux détrône Nice avec un prix au m2 des appartements à plus de 3.590 euros.

La spécificité du marché parisien se confirme

Avec une offre structurellement inférieure à la demande, les prix dans la capitale intra-muros continuent de s’apprécier de 7,8 % sur un an. Il y a eu 38.000 vente sur un an. Le prix au m2 constaté au troisième trimestre 2017 est de 8.940 euros. Selon les projections réalisées pour le début de l’année 2018, ce chiffre pourrait monter à 9.190 euros. Cette inflation tend à réduire les différences de prix entre arrondissements. Si le Nord-Est continue d’être moins cher que le centre parisien, près de 17 arrondissements sur 20 affichent une hausse annuelle des prix supérieure à 5%. Trois arrondissements (le 11eme, le 3eme et le 18 eme) affichent des hausses supérieures à 10 %. Les notaires n’excluent d’ailleurs pas un effet Brexit qui ferait revenir dans la capitale des français qui ont été propriétaires à Londres et qui bénéficieraient d’un pouvoir d’achat suffisant pour faire monter les prix sur le segment des appartements familiaux.

Une décélération à prévoir en 2018

Les analyses des avant-contrats (promesses de vente et compromis signés) laissent penser que le début de l’année devrait être plus calme « Nous ne parlons pas de baisse ou d’effondrement mais bien d’une stabilisation ou d’une légère décélération qui s’explique par le fait que sur les années passées nous avons connu une saisonnalité sur les prix que nous n’avons pas constaté en 2017 et il est probable qu’elle se produise pour le début d’année », indique Thierry Thomas. Les mesures fiscales mises en place avec la loi de Finances, comme l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne devraient pas détourner les français de l’investissement immobilier. Les notaires ne constatent pas à ce stade des demandes d’arbitrage en la matière dans leurs études. Ils estiment en revanche que la mise en place d’un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières pour les cessions de terrains à bâtir dans le cadre du vote du projet de loi de finances rectificative pour 2017 est un bon signal pour les investisseurs car les ventes de terrains se font rares et le taux d’abattement prévu (compris entre 70 et 85 % de la plus-value nette imposable) pourrait se révéler incitatif.

A. L. (redaction@boursorama.fr)