(Crédits photo: © Maurice Norbert - stock.adobe.com)
Vous avez fait l'acquisition de parts de Sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI ? En fonction du type de revenu et du lieu d'investissement, les règles fiscales peuvent différer. 4 questions pour s'y retrouver.
4,52 % net de frais : voici le rendement moyen obtenu par les investisseurs ayant choisi de placer une partie de leur épargne dans des SCPI en 2023. Des Sociétés civiles de placement immobilier qui ont pour autre avantage d'être accessibles à partir de quelques centaines ou milliers d'euros seulement. Seule ombre au tableau : leur fiscalité. En effet, déclarer les revenus tirés d'une SCPI peut s'avérer être un véritable casse-tête. Comment bien déclarer les gains engendrés par des parts de SCPI ?
Question n° 1 : micro-foncier ou régime réel, quel est le meilleur choix pour déclarer ses revenus fonciers ?
La plus grande partie des revenus générés par les SCPI sont des revenus fonciers provenant de biens immobiliers situés en France. Lors de sa déclaration d'impôts, le contribuable peut alors parfois opter pour le régime du micro-foncier. Plus simple, ce système permet de déduire un abattement forfaitaire de 30 %, et séduit de nombreux investisseurs selon Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement : "Dans 9 cas sur 10, les contribuables éligibles optent pour le micro-foncier".
Mais encore faut-il être éligible au régime du micro-foncier. Pour cela, il est nécessaire que le total des revenus fonciers du foyer ne dépasse pas les 15 000 euros, et qu'une partie de ceux-ci proviennent d'un bien immobilier détenu en direct, et non par l'intermédiaire de Sociétés civiles de placement immobilier. Les revenus bruts doivent alors être reportés en case 4BE du formulaire 2042, sans avoir besoin de déduire l'abattement forfaitaire de 30 %.
À défaut, le régime réel s'applique. Ce régime peut s'avérer particulièrement intéressant lorsque les parts de SCPI ont été acquises à crédit, puisqu'il permet non seulement de déduire les frais liés à la détention des parts de SCPI, mais également les intérêts d'emprunt payés à sa banque. Si le total des charges est supérieur aux revenus générés, il est également possible d'imputer ce déficit foncier sur son revenu global dans une certaine limite.
Question n° 2 : comment sont fiscalisés les revenus fonciers provenant de biens à l'étranger ?
Au lieu d'investir sur le marché français, certains gestionnaires de SCPI privilégient d'autres pays. Dans ce cas, "Les revenus internationaux échappent aux prélèvements sociaux" explique Stéphane van Huffel. Par ailleurs, la fiscalité applicable est celle du pays où sont réalisés les investissements immobiliers. Par exemple, les revenus provenant d'une SCPI ayant acheté des biens en Belgique, même si la dite SCPI est française, seront soumis à la fiscalité belge.
Pour éviter que les contribuables ne soient soumis deux fois à l'impôt sur le revenu, des conventions fiscales sont signées entre les pays. Ainsi, les personnes imposées à raison de la fiscalité allemande, espagnole ou anglaise ont droit à un crédit d'impôt en France. En Belgique, au Portugal et aux Pays-Bas, les gains sont quant à eux exclusivement imposés à l'étranger, mais entrent tout de même en compte en France pour calculer le taux marginal d'imposition du foyer.
Question n° 3 : comment déclarer les plus-values réalisées ?
Vous avez cédé des parts de SCPI et vous avez réalisé une plus-value ? Ce gain est imposé à hauteur de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Néanmoins, en fonction de la durée de détention des parts de SCPI, il est possible de bénéficier d'un abattement fiscal. À titre d'exemple, celui-ci est de 6 % au titre de l'impôt sur le revenu et 1,65 % pour les prélèvements sociaux entre 6 et 21 ans.
Question n° 4 : comment sont fiscalisés les revenus financiers générés par les SCPI ?
Dans l'attente de la concrétisation d'investissements immobiliers, les sommes collectées par les SCPI sont placées sur des supports d'épargne. Des revenus financiers sont ainsi générés, puis redistribués aux détenteurs de parts de SCPI, qui doivent donc s'acquitter de l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, ou, sur option, du Prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
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