Déduction des dépenses de travaux des revenus fonciers : attention à la nature des travaux

information fournie par Mingzi •02/12/2021 à 08:00

Attention à la déduction des dépenses de travaux selon leur nature quand on fait du déficit foncier ( Crédits: Fotolia)

M. A effectue d'importants travaux dans un logement qu'il donne en location et les déduit de ses revenus fonciers. Toutefois, l'administration fiscale remet en cause la déductibilité des dépenses en raison de la nature des travaux.

M. A est propriétaire d'une maison à usage d'habitation qu'il donne en location. Il effectue dans ce logement d'importants travaux qu'il déduit en tant que charges de ses revenus fonciers sur plusieurs années, à concurrence des sommes respectives de 36.522 euros, 140.551 euros et 9.740 euros, soit un total de 186.813 euros.

Toutefois, l'administration fiscale remet en cause la déductibilité de ces dépenses et réintègre les sommes dans les revenus fonciers. M. A porte réclamation et un premier jugement du tribunal administratif est rendu en sa défaveur le 14/11/2019. Il fait alors appel.

Les dépenses déductibles des revenus fonciers

Selon l'article 31 du code général des impôts, les charges déductibles des revenus fonciers sont les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire, les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Au sens de ces dispositions, l'administration fiscale considère que doivent être regardés comme des travaux de reconstruction :

- ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation

- ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre

- les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction

- ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants

Elle considère également que des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable

Les travaux réalisés

Le logement de M. A, était initialement composé d'une habitation principale de 70 m², comprenant une salle à manger, trois chambres, une cuisine, une annexe et des combles partiellement aménagés.

Les travaux réalisés par M. A ont conduit à la réalisation d'une surface habitable de 115 m² comprenant une salle à manger, trois chambres, une cuisine, deux salles d'eau et une annexe. Pour cela, d'importants travaux ont été entrepris tels que notamment :

- la démolition et le renforcement de certains murs et de cloisons (dont certaines ont été remplacées)

- la fourniture et la pose de faux plafonds

- la démolition des anciens escaliers et la mise en place de deux escaliers

- le remplacement des portes et des fenêtres

- la réfection entière de la charpente et de la toiture

- la réfection entière des sanitaires

- la création d'une salle de bains et de deux chambres dans les combles

- la démolition du conduit de cheminée et son remplacement

- la création d'ouvertures sur le toit

- la confection d'une dalle en béton et la fourniture et pose de 123 m² de chape sur deux niveaux ainsi que 103 m² de carrelage.

L'administration considère qu'il s'agit de travaux de reconstruction

L'administration a considéré que les travaux réalisés devaient être regardées, eu égard à leur importance et à la modification du gros œuvre, comme correspondant à des travaux de reconstruction, non déductibles en application des dispositions de l'article 31 du code général des impôts.

Eu égard à leur nature et à leur ampleur, les travaux ayant affecté sensiblement le gros œuvre et entraîné une redistribution significative de l'aménagement intérieur, le Tribunal a également considéré qu'ils doivent être regardés comme des travaux de reconstruction. Par ailleurs, bien que certains travaux de rénovation de l'espace d'habitation existant, pris isolément, puissent être regardés comme des travaux ayant généré des charges déductibles au sens des dispositions citées, le Tribunal considère qu'ils ne sont toutefois pas dissociables de l'opération globale de reconstruction de l'immeuble.

Sur la base de tout ce qui précède, le Tribunal a rejeté la demande en décharge de M. A.

Source : CAA de NANCY, 2ème chambre, 18/11/2021